스크랩] 주택과 상가건물 주민등록, 사업자열람 관련

자료출처: 공부벌레님의 富로그

 

오늘 이시간엔 주택과 상가시 중요한 대항력있는 임차인을 확인하는 방법에 다소간 문제가 있다는 부분을 언급하고, 그러한 부분에서 조속한 개선방향이 이루어져야 한다는 것을 말씀드리고자 합니다

통상 주택과 상가건물의 경매에 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서 가장 중요한 부분중의 하나인 선순위임차인 여부 및 차후 낙찰을 전제로 명도 내지는 인도명령의 대상을 특정하려면 반드시 주택의 경우엔 임차인 또는 점유자들의 주민등록전입여부와 상가건물의 경우엔 사업자등록신청여부를 열람해야 한다.

만일 말소기준권리보다 앞서서 주택에 전입신고가 되어 있거나, 상가건물에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인 내지는 점유자가 있다면 이들은 선순위임차인일 가능성이 매우 크고(주택인 경우에 말소기준권리보다 최소 하루전에는 점유와 전입신고를 모두 마쳐야 하고, 상가건물인 경우에는 점유와 사업자등록신청이 되어 있어야 한다)이들이 차후 배당요구를 하거나 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자인 매수인이 부담하여야 한다.

이러한 큰 위험부담이 있는 것이 바로 선순위임차인인 것이다.

따라서 입찰자의 입장에서는 자유롭게 이러한 선순위임차인이 있는지 주민등록내지는 사업자등록신청일을 확인할 수 있게 해주어야 보다 경매가 일반인들이 다가서기 쉽고 차후 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 사전에 방지할 수 있는 기능도 하게 될 것이다.

현행 주택임대차와 관련하여 선순위임차인의 존재여부를 확인하기 위해 주민등록열람은 주민등록법,

第18條 (열람 또는 등·초본의 교부<개정 2001.1.26>) ①住民登錄票를 閱覽하거나 그 騰本 또는 抄本의 교부를 받고자 하는 者는 行政自治部令이 정하는 手數料를 내고 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍·면·동장 또는 출장소장에게 신청할 수 있다. <개정 1997.12.17, 1999.5.24, 2004.3.22>
②第1項의 規定에 의한 住民登錄票의 閱覽 또는 謄·抄本의 交付申請은 本人 또는 世帶員이 할 수 있으며, 代理申請하는 경우에는 本人 또는 世帶員의 委任이 있어야 한다. 다만, 다음 各號의 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 1991.1.14>
   1. 公務上 필요한 경우
   2. 關係法令에 의한 訴訟·非訟事件·競賣目的 수행상 필요한 경우 기타 大統領令으로 정하는 경우
및

제12조의2 (주민등록 전입세대의 열람) ①주민등록표의 열람 또는 등·초본 교부기관의 장은 별지 제13호의2서식의 주민등록 전입세대 열람 신청서에 의하여 전입세대열람을 신청하는 자에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주(말소된 자를 포함한다)의 성명과 전입일자에 한하여 열람하게 할 수 있다. 다만, 세대원 중에서 세대주보다 전입일자가 빠른 경우에는 그 세대원의 성명과 전입일자를 열람하게 할 수 있다.

1. 법 제18조제2항제2호의 규정에 의하여 경매참가자가 경매참가를 위하여 신청하는 경우

에 의거하여 자신이 입찰하고자 하는 주택의 전입자를 열람할 수 있다.

그러나 2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법상의 사업자등록열람과 관련하여서는 아직 그 법제가 제정되어 있지 않아 대항력있는 임차인등이 존재하는지 사업자등록열람을 하려고 하면 입찰자는 사업자등록을 열람할 수 있는 이해관계인이 되지 않아 확인이 불가능하다.

그렇다고 해서 법원이 그러한 선순위임차인이 있는지를 정확하게 현황조사를 하지도 않는 듯 하다.

그렇게 되면 입찰자의 입장에서는 불안한 마음으로 입찰에 참여하여야 하고, 만일 입찰이 되더라도 차후 사업자등록을 열람하여 선순위임차인이 있는 것을 확인한 다음에는 오히려 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 통해 경매를 무력화(?)시켜야하는 상황에 직면하게 되는 것이다.

이러한 점을 감안하여 경매에 들어간 상가건물에서의 사업자등록열람을 자유롭게 할 수 있게 해주어서 보다 경매에 대한 공신력을 제고하는 것은 물론 보다 정확한 권리분석 이후에 신속한 입찰 등을 유도해야 하지 않을까?

따라서 해당 정부부처는 이러한 일반 국민들의 애로사항을 확인하고 하루속히 법제를 정비하여 입찰자들이 상가건물을 낙찰받는데 걸리는 정신적, 물질적인 고통을 조속히 해결해야 할 것이다.

NOTE 주택을 낙찰받고자 하는 자는 그 주택이 경매에 들어간 것을 입증하는 자료 즉 등기부등본, 경매정보지등을 가지고 해당 동사무소를 가게되면 현재 전입신고가 되어 있는자를 열람할 수 있다. 그러나 상가는 이해관계인이 아닌한 그 열람이 불가능하다

- 자료 인용 www.sangganews.com "상가뉴스레이다

06/12/8

출처 :부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬ 원문보기▶   글쓴이 : 아크