스크랩] 상가경매를 위한 필수요소

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

1. 정부는 맨날 통계치로 보면 경제가 상승했느니, 주식시장이 사상 호황이니 하면서 경제성장이 충분히 이루어졌다고 주장하지만 최소한 자영업자들에게는 아니다. 장사가 그리 잘되는데 그러면 왜 상가의 유찰율은 그리 높고, 공사하다 부도가 난 현장은 또 왜 그리 흔하며, 낙찰가율은 감정가의 50%에도 미치지 못하는 상가가 속출하겠는가? 현재 우리 나라의 겨우 경제성장정도, 복지정도에 비하여 고도의 양극화가 진행되어 중산층이하의 서민들은 죽을 맛인 것이다. 이런 민심이 정치에 반영되다보니 경제강조하는 후보가 인기얻고, ?은이들은 리스크있는 사업을 하기보다는 공무원시험, 공사시험에 목술걸고 매달리는 것이다.

 

2. 최근 국감을 보니 어이없기도 하더라 균형발전촉진한다고 모공사를 이전시키라고 했더니 그 공사는 지방이주기업에게 1억원씩 이주비용을 준다고 한다. 이런 도덕적 해이의 극치를 보는 국민의 마음은 어떻겠는가?  모 연구원은 담보도 설정하지 않고 자본금 3억원짜리 껍데기 시행사에 수십억원씩 대출해주고 돈떼인다고 하더라. 어렵게 세금냈는데 이런 뉴스 자주 나오면 중산층이하의 대부분의 국민의 마음은 일하기 싫어지고, 결국 한 방을 바랠 수밖에 없는 것이다. 씁쓸한 세태다.

 

3. 상가경매에 있어서는 내가 왜 상가를 낙찰받는지를 잘 고려해야 한다. 단지 싸다고 낙찰받으면 후에 오히려 비지떡되고, 그렇게 몇년 임차인도 없이 소유하다보면 세금내고 관리비내면 오히려 원금도 까먹기 일쑤다. 따라서 상가를 낙찰받는 목적은 직접 자영업을 하기 위해서나, 아니면 침체되어 있거나 공사중단되어 있는 상가를 낙찰받아 이를 리모델링해서 재분양하는 방식이 대부분인데 여기에서는 후자에 대해서만 살펴보기로 한다.

 

가. 동업을 하되 철저한 사전 수익,손실분배약정을 체결하라.

- 상가를 일부만 낙찰받아서는 개별적인 임차인을 구하는 수준에 머물러 그 수익율도 미미할 뿐만 아니라 결국 상가전체의 활성화여부에 수익성을 의존해야 하므로 바람직하지 않다. 결국 소규모라도 상가 한 동전체를 낙찰받는 형식이 되어야 하는데 그럴 경우 아무리 규모가 작아도 기본적으로 금액이 상당하다. 따라서 예컨대 50억짜리 감정가물건이 20억대에 매물로 나왔을 경우 5-6인정도가 동업을 해서 매입해보는 것을 고려해볼만 하다. 이러한 동업투자의 경우 반드시 전제되어야 하는 것이 신뢰성이다. 이러한 신뢰성은 인간관계나 말에 의해서 나오는 것이 아니라 확실한 법적 견제장치에 의해서 나와야 한다. 돈앞에 사람이 약한 것이 현실이고, 돈이 사람을 속이지, 사람이 돈을 속이는 것이 아니기 때문이다.

 

- 상가의 경우 공유지분으로 되어 있거나, 구분소유로 되어 있기때문에 사전에 각 층당 가격을 산정하여 누구의 소유로 할 것인가? 누가 몇 층을 소유할 것인가? 어느 정도 수익률이 나오면 상가자체를 처분하여 어떤 비율로 분배할 것인가? 최악의 경우 손실이 날 수도 있으므로 어느 선의 손실을 서로가 떠안고 청산할 것인가등이 동업약정자체에 명시가 되어야 한다. 아울러 이러한 동업약정의 경우 반드시 변호사등 공정한 제3자를 개입시키고, 아울러 사전에 투자자 각자의 여유자산을 공개해주어야 한다. 상가의 경우 일단 1인이 낙찰을 받되, 잔금납입과 동시에 다른 투자자들은 약정한 지분비율대로 가처분을 해놓고 후일 등기를 이전하는 것 역시 비용은 더들지만 간편하고 무난한 방식이다.

 

 

나. 자금계획을 철저하고도 여유있게 세우라.

- 상가의 경우 제1금융권에서는 낙찰금액의 최대 40-50%이상을, 제2금융권에서도 70%이상은 대출이 불가능하다. 따라서 최소한 동업자들이 낙찰대금의 50%는 항상 현금의 형태로 보유하고, 이를 신뢰할 수 있는 제3자에게 맡겨 낙찰잔금지급에 하자가 없도록 해야 한다. 필자는 동업하고 나서 돈없다고 낙찰잔금납부하기로 한 투자자가 배신하는 바람에 입찰보증금만 날리는 경우를 허다하게 보았다. 결코 사람을 싶게 믿으면 안된다.

 

- 대부분의 상가는 장사가 안되거나, 채무가 과도해서 경매물건으로 나온 것이니 만큼 90%이상의 상가는 리모델링을 해주어야 한다. 이 리모델링 비용을 간과해서는 안된다. 건물이 반듯한 경우에도 상당한 금액이 나온다. 이런 경우 낙찰받기전에 해당 상가를 나중에 어떻게 분양할 것인지를 염두에 두고 가설계를 해보면 대략 예상비용을 산정해볼 수 있다. 이러한 리모델링비용 역시 현금으로 준비하는 것이 좋다.

 

- 싸게 사는 만큼 기존의 채무자나, 점유자에 대한 인심은 후해야 한다. 뒤에서도 논하겠지만 상가건물에 유치권신고가 없으면 이상할 정도다. 워낙 법이 발달하다보니 허위유치권신고도 많이 등장한다. 그런 분들에게는 반드시 법으로만 해결하려 할 것이 아니라 어느 정도의 이사비용정도는 고려해주어야 한다. 물론 유치권이 확실한 경우에는 낙찰전 협의를 통하여 금액을 고정시켜 놓는 것이 좋다.

 

- 세금 및 법무비용등 부대비용도 낙찰금액의 7%정도는 고려하는 것이 좋다.

 

 

다. 상가는 유치권해결이 핵심이다.

- 필자에게 의뢰가 들어온 상가물건의 경우 100% 유치권이 존재해왔다. 앞으로도 그럴 것이다. 기존 상가든, 건축중인 상가든 사람의 심리상 망하게 되어 있으면 점유를 이전해놓고 몇 푼이라도 건지려고 한다. 따라서 낙찰전 유치권을 어떻게 정확하게 파악하고, 그 금액을 한 푼이라도 절감하느냐가 상가경매의 알파요 오메가다. 유치권의 성립이 확실한 채권자의 경우 사전협의를 통해 미리 금액을 고정시켜야 한다. 아무래도 누군가가 낙찰받으면 권리가 확실한 유치권자는 더 많이 받고 싶은 것이 인지상정이다. 예컨대 20억짜리 건물에 5억원의 유치권자가 존재하고, 그러한 물건의 경매가 2년만에 이루어졌다면 그 유치권자는 유지권확보비용만으로도 최소 수천만원은 쓰게된다. 이러한 점을 고려해서 협상을 하되, 대다수의 진실한 유치권자의 경우 한편으로는 하루라도 빨리 공사대금등을 받고 싶어 하므로 사전에 협상을 하면 의외로 유치권문제가 쉽게 풀릴 수 있다.

 

- 허위 유치권신고자에 대해서도 마냥 법으로만 해결하는 것이 바람직하지는 않다. 일단 이사비용 및 어느 정도의 금액을 제시한 다음, 합의에 도달하지 못할 경우에만 잔금납입직후 법적 조치를 취해야 한다. 간혹 대단히 악의적인 허위유치권자들이 있는데 이들의 그러한 행위는 소송사기에도 해당한다. 법원도 이러한 점을 논의하고 직권으로도 고발하는 추세다. 따라서 그러한 자들에 대해서는 법의 본때를 보여주어야 한다.

 

- 상가임대차보호법이 시행됨으로 인하여 대항력있는 임차권도 신경을 써야 하는바, 대체로 이러한 경우는 점유를 상실한 경우가 많고, 금액이 크지는 아니하므로 하이리스크는 아니라 하겠다.

 

라. 사업계획- 특히 분양성을 사전에 충분히 검토해야 한다.

 

한 동의 상가를 낙찰받는 목적은 대체로 리모델링후 재분양이다. 따라서 수익성의 검토 역시 분양성에 달려 있다. 사전에 시장조사를 통해 상가의 사이트가 인구가 흐르는 곳인지, 모이는 곳인지, 유망업종은 무엇인지, 사이트가 존재한 지역의 인구증가동향 및 인구연령구성비는 어떻게되는지, 기존 건물의 리모델링을 통해 최대한 분양할 수 있는 면적은 얼마나 되는지등을 검토하여 리모델링후 상가의 분양계획이 충분히 세워져 있어야 한다. 수익에 직결되는 것이므로 아울러 임대를 할 것인지, 매도를 할 것인도 검토해보아야 한다. 필자 주위에는 싸다고 은행 빛 얻어 무턱대고 낙찰받았다가 나중에 결국 분양성이 없어 다시 경매에 넘어가는 경우도 자주 보았다. 상가경매의 경우 결국 낙찰자가 사업에 대한 혜안이 있어야 함을 알아야 한다.다. 그리고 시장조사 및 분양성의 경우 전문업체에 아웃소싱을 맡기는 것도 괜찮다. 분양성이 좋을 경우 업자들이 먼저 낙찰받으라고 권유한다. 자기네들 나중에 분양대행권 얻기 위해서다.

 

마. 한 동의 상가중 별도의 지분이 잔존하는 경우에는 가급적 낙찰받지 말라.

- 너무 큰 리스크가 존재한다. 한동의 건물 중 별도의 공유자가 존재할 경우 현행 법령상 그러한 공유자의 동의가 없이는 리모델링자체가 불가능하다. 일종의 자연적 알박기가 되는 셈이다. 현재 필자가 국회에 이에 대한 개정안을 내려고 준비중에 있지만 현실은 현실인 이상 이러한 경우 아무리 싸게 낙찰받아도 대출받기도 상당히 어렵고, 재산가치도 대폭 감소하므로 낙찰받는 것을 자제해야 한다. 감정가자체를 믿으면 안된다. 감정가는 시장의 요소를 고려하지 않고 있기 때문이다. 굳이 낙찰받으려면 사전에 낙찰받는 것을 조건으로 별도의 잔존공유자로부터 구속력있는 매매가계약서를 받아놓는 것이 좋다.

 

바. 수익발생시점은 낙찰로부터 1년 반 -2년을 잡아라.

- 더 길어지면 금융비용부담하다가 볼 일 다본다. 아울러 그만큼 분양이 안된다는 말인데 그럴 경우 주식처럼 손절매라도 해야 한다.

- 더 짧아지면 아무래도 게획자체가 부실하기 마련이다. 제대로 리모델링하는 공사기간만 6개월을 잡아야 하므로 나머지 분양기간을 1년은 잡아야 하기 때문이다.

- 이 정도의 기간은 따라서 신뢰를 같이 하고 참을 수 있는 동업자를 만나야 한다.

 

사. 상가리모델링 및 분양에 있어서는 특화를 고려하라.

- 최근 상가의 추세는 병원이든, 의류든 특화되는 것이 시대적 경향이다. 집적의 이익이 발생하기 때문이다. 이러한 대세를 굳이 무시하려 하지 말라. 과거처럼 좌판식 상가로는 성공하지 못한다.

 

4. 에필로그-결국 신뢰, 사전계획, 자금의 여유, 유치권, 마음의 여유로 상가경매의 핵심을 잡을 수 있을 것이다. 이 중 어느 하나만 빠져도 상가경매는 위험하며 자칫 큰 손실로 이어질 수 있다. 위와 같은 점이 아직 부족하다고 생각하면 다음을 기약하라. 경매시장에 좋은 물건은 결코 오늘만 존재하는 것이 아니기 때문이다.

 출처-에듀얼

출처 :부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬ 원문보기▶   글쓴이 : 아크