[스크랩] 법정지상권 해결기 1.2

자료출처: 나누어요~☆

점심 식사 후 얼마 되지 않은 시각...

 

사무실 소파에 깊숙이 파묻힌 채 나른한 포만감을 즐기고 있었다.

짧은 오수를 즐기고 싶은 욕망에 눈이 반쯤 감겨올 찰나 갑자기 전화벨이 요란스레 울려댄다.

지인의 소개로 공유물분할소송에 대하여 상담을 받고 싶은데 마음이 급해 약속도 없이 그냥 무작정 찾아 왔단다.

당장 상담이 가능하냐고 묻길래 얼떨결에 그러마고 했더니 10분후에 계면쩍은 웃음과 함께 의뢰인이 들어섰다.

사건의 내막은 이랬다.

'고속철도역인 천안아산역 인근에 있는 용화동이라는 곳에 10여년전에 땅 지분을 조금 매입해 둔 것이 있는데 자녀들이 하나둘 상급학교에 진학하게 되어 목돈이 필요해지자 매도를 하려는데 토지전부가 아닌, 일부 지분만의 매도라 매수자 찾기가 쉽지 않았고 그래 공유자를 상대로 토지 전부를 통으로 매각한뒤 지분대로 가액을 나누어 갖자고 협의 해 보았으나 여의치 않던 도중 갑작스레 공유자의 지분에 거액의 가압류가 설정되어 버렸다는 것이다. 요는 이사건 토지에 대하여 공유물 분할소송을 제기하여 공유물을 분할하되 가압류부담이 없는 깔끔한 상태로 분할이 가능하겠냐는 것이 상담의 주요내용이었다. '

이런저런 방법을 제시하여 준 끝에 결국 사건을 맡는 것으로 결론이 났다.

가벼운 한담을 나누던 중 여담으로 ‘천안아산역 인근이면 땅값이 많이 올랐을 텐데 좋으시

겠어요. 거기는 일반 대지가 평당 얼마나 하나요?’ 하고 물어 보았다.

‘예전에 일대가 논밭일 때 평당 20-30만원에 샀는데 지금은 평당 300만원정도 하니까 돈은

벌긴 벌었는데 벌써 몇 개월째 팔지도 못하고 이러고 있으니 답답합니다.’

대답의 내용과 동일하게 웃어야 할지 울어야 할지 애매해 보이는 의뢰인의 표정이 재미있다.

땅산지 10여년만에 10배의 차익을 남기고 팔게 되었는데 공유자가 협조를 안하니 좋다가 만 격이라는 것이다.

10년만에 10배이상의 수익이라.....

역시 대박은 토지에서 나오는 것임을 다시 한번 절감하며 기회가 되면 꼭 괜찮은 토지하나 낙찰받으리라 마음먹었다.

사건처리로 바쁘게 시간을 보내다가 조금 한가해진 어느 날 습관처럼 경매사이트에서 물건을 검색하게 되었다.

수도권 쪽에는 경쟁이 치열한듯해 대전이하로 눈을 돌려 한참 물건을 검색하던 중 낯익은 지명이 눈에 들어 왔다.

‘아산시 용화동....단독주택...’

얼마 전 의뢰받은 사건의 목적물 소재지 용화동.. 천안아산역 인근에 소재하고 있어 10년 전에 비해 지가가 10배 넘게 뛰어 올랐다는 그 곳이다!!

가벼운 흥분이 일었다.

조금은 떨리는 손끝으로 마우스를 조심스레 움직여 가며 사이트상의 물건정보를 샅샅이 ?

어본다.

일단 감정가는 2억2천여만원에 현재의 최저가는 불과 7천4백여만원으로 감정가 대비 34%까지 떨어진 단독주택 물건이었다.

사진상으로 보이는 건물의 외관은 20여년 전에 지어진 전형적인 구옥으로 제대로 관리가 되어 있지 않아 대대적인 수선이 필요해 보였다.

옛날 구옥이 대부분 그러하듯 대지가 105평으로 넓은 편이었지만 건물의 외관이 주는 불유쾌한 느낌만으로도 최소 2번은 유찰되어야 할 듯한 물건이었다.

첫느낌과 다른 안 좋은 선입견 탓인지 집중력이 떨어져 건성으로 ?어 본다.

분명 이만큼 떨어진 또 다른 이유가 있겠지....!!

왜 이렇게 떨어졌을까 라는 적극적 의문이 아닌, 당연히 이유가 있겠지하는 소극적인 마음으로 물건을 대하게 되니 영 재미가 없다.

건성어린 시선으로 화면을 응시하다가 갑자기 정신이 번쩍 드는 듯한 느낌이 들었다!!

급하게 마우스를 움직여 화면의 최상단 정보를 다시 한번 꼼꼼히 ?어 본다.

아! 역시!!

절로 새어 나오는 탄성과 함께 밀려오는 거센 흥분의 물결!

맘에 드는 물건을 발견했을 때 느껴지는, 혈관속으로 엔돌핀이 파상적으로 방사되는 듯한

달콤한 흥분이었다!!

짐작했던 대로 여러 번 유찰된 탓인지 경매개시일자가 상당히 오래전이다.

채무자가 송달을 받지 않아 특별송달 등의 절차를 거쳐 경매절차가 진행되었고 게다가 4번의 유찰을 거치다보니 경매개시된 때로부터 벌써 2년이란 시간이 흘러가 버린 것이다.

평가시점을 살펴보니 감정평가는 경매개시 후 곧바로 이루어졌고 그렇다면 감정평가서에는 그동안 오른 땅값은 반영되지 않았을 터...!!

화면상단의 정보를 토대로 계산해보니 짐작한대로 토지의 감정가가 2년전의 시세인 평당 200만원 정도로 감정이 되어 있었다.

얼마 전 전해들은 생생한 정보에 의하면 이 지역 일대 현재 지가는 평당 300만원이라고 했겠다...!

그렇다면 현재 시세를 3억 2천만원 정도로 가정하고 지금 최저가는 7천4백여만원이니 시세대비 최저가는 22%정도에 불과한 것이다.

문제가 도대체 뭐길래.....!

곧바로 건성으로 바라보던 소극적인 마인드에서 더할나위 없이 집중력이 발휘되는 적극적인 마인드로 바뀌었다.

이 물건상 드러난 가장 큰 문제는 선순위 가등기의 존재였다.

법원문건접수내역과 법원송달내역을 확인해 보니 법원에서 선순위 가등기권자에게 가등기의 종류에 대하여 밝히라는 최고서를 송달했음에도 가등기권자는 법원에 어떠한 서류도 접수하지 않았다.

선순위 가등기가 낙찰자가 인수해야하는 소유권이전청구가등기가 아닌, 담보가등기라면 가등기권자는 법원에 채권계산서나 혹은 배당요구서를 제출하는 형태로 배당요구를 했을 것이다.

담보가등기는 저당권과 유사하게 취급되지만 담보가등기는 채권액 자체가 등기부에 기재되지 않기 때문에 필히 채권액을 적시하여 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

그렇지 않으면 당해 경매절차에서는 한푼도 배당받지 못한다.

반면 저당권자나 근저당권자는 경매개시결정전에 설정된 것이라면 배당요구를 하지 않더라도 채권최고액의 범위 내에서 순위대로 배당을 받을 수 있다.

결국 정상적인 담보가등기권자라면 법원의 최고서를 받은 후 법정기간내에 배당요구를 했을 터인데 그렇지 않은 것으로 보아 결국 이사건 가등기는 낙찰자가 인수하여야하는 소유권이전청구가등기로 추정되는 것이다

그렇다면 낙찰자가 잔금을 치루고 소유권을 취득해도 추후 가등기권자가 본등기를 해 버리면 속절없이 낙찰물건을 빼앗겨 버리게 되고 마는 상당히 위험한 물건인 것이다.

게다가 위 토지상에는 다양한 종류의 공작물들이 존재하는데 위 공작물들을 위하여 법정지상권이 성립되는지 여부가 불명하다는 공지 또한 되어 있었다.

물건명세서상의 내용을 옮겨보면 ‘입찰외 제시외 세면장, 가추, 차양, 견사 2개, 화장실 소재. 법정지상권 성립여지 있음’이라고 기재되어 있었다.

세면장, 화장실까지는 알겠는데 가추, 차양은 뭐고 견사는 뭘까?

아무래도 건축전문용어들인 것 같았다. 좀 쉽게 풀어서 써줄 것이지....

아무튼 소유권이전청구가등기로 강하게 추정되는 선순위 가등기와 법정지상권성립여지 있는, 그 종류를 알 수 없는 공작물들을 떠안아야하는 부담이 있는 물건이었다.

선순위 가등기야 실제 내막을 조사해 보고 응찰여부를 결정하면 된다고 하지만 법정지상권은 등기부상의 내용과 건축연도 등으로 언뜻 판단하건데 아무래도 성립하는 것 같아 마음이 편칠 않았다.

세면장, 화장실이야 법정지상권성립여지 있든 없든 협상을 통하여 금방 해결될 것 같았지만 정체불명의 차양과 견사는 무슨 수로 해결한다?

가추,차양과 견사의 대략적인 값어치를 알아야 비용으로 계상하고 수익률을 계산해 낼텐데 답답할 노릇이다.

무심코 마우스를 움직여 사이트상 올려진 사진들을 멍한 시선으로 응시한다.

그러다가 큭!!하고 웃음이 나왔다. 곧이어 크큭!! 웃음이 번지가 시작하더니 참을 수없을 만큼의 폭소로 변했다.!!!

눈가에 눈물이 맺힐 때까지 그렇게 혼자서 한참을 웃었다.

가추와 견사, 차양의 정체가 밝혀진 것이다.......!!

출처 :맛있는 경매 멋있는 인생 원문보기 글쓴이 : 정변호사