[스크랩] 낙찰받은 후 주의할 점

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

낙찰을 받은후에는 어떻게 되는것이고 어떻게 해야 하는것일까?

물론 할일은 많다. 매각잔금도 준비해야 하고 점유자도 내보내야 하며 심지어는 소송도 준비해야 할수도 있다.

그렇다면 낙찰이 되었다고 가정하고 진행상황에 대해 알아보자.

- 입찰전 현장조사,권리분석,대출가능금액 등의 사항들은 사전에 확인하였다고 가정한다.

예를 들어 1월1일 낙찰을 받았다고 하면

1월1일 낙찰

- 경매법정에서 보증금에 대한 영수증을 받는다.

1월8일 매각결정기일

- 매각허가결정여부를 따로 통지해주지는 않지만 법원경매정보홈페이지 (www.auction.go.kr) 또는 경매계에 문의해서 확인할 수 있다.

1월8일 ~ 1월15일 매각결정에 대한 항고기간

- 2002년 7월1일 이전에 접수되었던 구법사건의 경우에는 무분별한 항고로 인하여 피해를 보는 사례들이 많았었다. 그러나 이후에 접수된 신법사건부터는 항고시에 매각대금의 10%에 해당하는 비용을 공탁해야 하므로 항고가 쉽지 않아 그런 사례들이 거의 없다. 특별한 사유가 없는한은 허가결정에 대한 확정이 된다고 볼 수 있다.

1월15일까지 우편으로 접수된 항고까지 포함이 되므로 통상 다음날인 16일 오후에 확정여부를 확인할 수 있다. 매각허가결정에 대한 확정이 되었다면 2 ~ 3일내에 잔금납부기일이 지정되며 매수인에게는 대금지급기일에 대한 안내장을 발송한다.

1월16일 ~ 1월20일(통상 1주일 이내) 잔금납부기일 지정

- 확정된 후 1주일내에 대금지급기일이 지정되면 지정된 기일까지 잔금을 납부해야 하며 해당기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 매각대금의 년20%에 해당하는 지연이자를 포함하여 납부하여야 한다.

자 그러면 대금납부기일까지 어떤일들을 해야하는 것일까?

통상 낙찰을 받은 후 허가결정이 되었다면 낙찰받은 부동산을 방문하여 점유자(소유자,임차인 등)를 만나봐야 한다. 물론 그 이전 또는 이후에 만나보아도 상관은 없다. 다만 허가결정이 되면 대부분의 사건들이 확정이 되기 때문에 허가결정이후에 시작하는 것이 낫다.

최대한 빨리 만나서 낙찰자임을 알려주고 서로 연락 혹은 만남을 통해 협의를 유도하는 것이 좋다. 일찍 만나야 점유자의 의도를 파악할 수 있고 만약의 사태들을 대비해서 안전장치 등을 생각해 둘 수 있다.

점유자를 만나서 연락처를 주고받고 이사 일정 , 비용 등에 대해 협의를 했다고 하면 이제는 잔금납부기일까지의 계획을 세울 수 있다.

점유자가 일정기간내에 부동산을 비우겠다고 한다면 굳이 잔금을 빨리 내서 대출금 이자를 더 내야할 필요는 없다. 그러나 대출을 받지 않거나 협의가 이루어지지 않아 법적절차가 필요하다면 잔금을 빨리 내는 것이 낫다.

잔금납부기일

잔금납부기일은 통상 매각결정 후 1달 전후로 지정이 된다.

물론 보름이내 또는 한달반 이후에 지정이 되는 경우도 있다.

그렇기 때문에 입찰전에 자금계획을 잘 세워서 입찰에 응해야 한다.

1금융권을 포함하여 2금융권 등 경락잔금대출을 전문으로 취급하는 지점이 많으나 대출조건들이 자주 변하고 있으므로 각 금융권 대출담당자의 상담을 받은 후에 자금계획을 세우는 것이 좋다.

명도(소유권이전 전후의 사후처리)

- 이사협의,강제집행 등 점유자들을 내보는 절차 등의 사후처리의 모든 과정들을 포함해서 통상적으로 명도라고 부르고 있다.

만약 잔금납부후에 생각지도 않은 상황이 발생한다면 어떻게 해야 하는가?

이는 일반 낙찰자들이 가장 걱정하고 우려하는 부분이다.

그렇다면 예상치 못한 상황이란 어떤것일까?

가장 빈번하게 발생하는 부분이 이사비용과 이사일정에 관한 사항이다.

일반적으로 이사비용만 주면 나간다고들 하는데 만약 이사비용을 넉넉히 준다고 해도 이사를 가지 않는다면 어떻게 해야 하는가? 또 이사비용은 필요없다고 하면서 시간만 달라고 요구한다면 어떡하겠는가?

정해진 패턴이란 없다. 마치 군대에서 훈련받는 상황대처훈련처럼 많은 경험을 바탕으로 신속히 대처해야 한다. 넋 놓고 있다가는 시간만 흘러가고 대출이자,스트레스 등으로 낙찰자 본인만 피해를 보게 된다.

그렇기 때문에 법원에서도 낙찰자를 위한 제도를 시행하고 있다.

임대차보호법 등의 관련 법규내에서 대항력이 없는 사람들은 법적인 소송없이 내보낼 수 있게 도와주고 있다. 그 대표적인 것이 부동산인도명령이다.

인도명령은 잔금납부후 6개월이내에 가능하며 신청절차도 간단하고 비용도 저렴하다.(인지 송달료)

잔금납부후에 인도명령신청서를 작성하고 부동산표시목록을 첨부하여 경매계에 제출하면 된다. 인도명령이 송달이 되어야만 송달증명을 받아 강제집행이 가능하므로 점유자의 인적사항을 알아야 한다. 그렇기 때문에 가급적이면 빠른시일내에 점유자를 만나서 신원을 확인해야 한다. 세대열람시의 전입사항과 실제 전입사항이 다를수도 있기 때문이다. 인도명령을 신청하면 관련자료와 피 신청인의 인적사항(이름,주소,주민등록번호 - 이중에 이름을 포함하여 2가지)을 알면 초본도 발급받을 수 있다.

점유자와의 협의를 통해 좋게 해결하는 것이 가장 좋은 방법이지만 만약 협의가 되지 않는다면 마냥 기다릴 수만은 없는 것 아닌가.. 그래서 인도명령은 필수적으로 신청을 해야 하는 것이다. 간혹 상담을 하다보면 점유자의 말만 믿고 기다리다가 수개월을 허비하는 사람들을 종종 보게 된다. 만약 인도명령을 신청해두었더라면 그런 일은 없었을 것이다.

인도명령을 신청하게 되면 통상 2주정도내에 인도명령결정정본을 송달 받게 된다.

특별한 문제가 없다면 신청자가 송달받을 시점에 피 신청인(점유자)에게도 송달이 된다. 만약 부재중이거나 평일낮 시간에는 집이 비어있어 송달 받을 사람이 없다면 특별송달(집행관을 통한 집행관송달,휴일송달 등)을 신청하여 송달을 할 수 있게끔 조치를 취해야 한다. 최근 법원에서도 절차가 간소화되는 추세이므로 송달 자체는 그리 오래 걸리진 않는 편이다.

필자의 경험으로 보면 수도권의 경우 서울 지역의 5개 지방법원에서는 인도명령의 송달이 수월한 편이며 인근지역으로 갈수록 관할지역의 범위가 넓어지므로 송달이 지연되는 경우도 있다. 게다가 처리하는 경매사건의 양이 현저하게 차이가 나므로 법원입장에서도 절차를 간소화하는 것이 업무처리에 용이할 것이다.

인도명령은 신청인에게 결정정본이 발송된다고 해서 송달이 완료된 것이 아니라 피 신청인에게 송달이 되야 완료된 것으로 본다. 또 법원에 따라 장기간 부재중이거나 고의로 회피하는 경우에는 직권으로 송달을 증명해 주기도 한다.

자 그럼 송달이 되었다고 하면 이제 어떻게 해야 하는가...

강제집행을 신청하려면 법원으로부터 송달받은 부동산인도명령결정정본(OOOO 타기 OOOO)과 송달증명원(법원에 따라 집행문부여)이 필요하다.

우선 송달증명원과 집행문부여를 발급받으려면 법원에 비치된 신청서(1.집행문부여,2.송달증명원,3,확정증명원)를 작성하여 발급받으려는 사항수대로 인지를 첨부하고 2부를 작성하여 경매계에 제출하면 송달증명 및 집행문부여를 받을 수 있다.

예를 들어 송달증명원,집행문부여를 발급받으려 한다면 신청서에 인지 1,000원(500원 * 2매도 상관없음)을 붙이고 2부를 작성하여 인지가 첨부된 서류는 경매계에서 첨부되지 않은 서류는 송달일자와 집행문부여를 첨부하여 신청자에게 돌려준다.

인도명령결정정본과 발급받은 송달증명원과 집행문부여를 가지고 법원 집행관사무소에 가서 강제집행신청서를 작성하여 제출하면 된다.

강제집행신청시에 대리여부를 감안하여 위임장을 제출하는 것도 좋은 방법이다.

강제집행을 신청하면 집행비용을 산정해주는데 그 비용은 해당법원에서만 납부할 수 있으므로 신청시에 집행비용까지 납부하는 것이 좋다. 그 비용은 대부분이 노무비용이며 집행관의 여비 및 수수료가 일부 포함되어 있다.

집행을 신청 후 비용을 납부하고 담당 부서의 직원과 협의하여 예고집행(예고장 부착 및 경고성 집행)을 한 후 차후에 강제집행의 절차까지 이르게 된다.

여기서 한가지만 당부한다면 강제집행이라는 절차는 최후의 방법이라는 것이다.

어떤이들은 강제집행과 손해배상을 빌미로 점유자들을 협박하여 돈 한푼 안주고 쫓아 내려고 한다. 경매라는 것이 예상밖의 비용까지도 감안하여 응찰하는 것인데 최소한의 비용이라는 것이 있다. 그 비용속에 점유자의 이사비용 내지 강제집행비용은 포함되어 있어야 한다. 협의를 통해 별다른 마찰없이 해결되야 서로 마음이 편한것이지 강압적으로만 밀고 나간다고 해서 낙찰자한테 이득이 되는 것은 없다는 것을 명심해야한다. 소위 말해 집사고 욕먹는 일은 없어야 할 것 아닌가.. 낙찰받은 사람도 불안하고 초조하게 지내는데 살고 있는 점유자들은 오죽하겠는가.. 언제 쫓겨날지 모른다는 불안감에 잠도 제대로 못자고 있을 것이다.

앞서 제시한 협의 및 인도명령이라는 방법을 적절히 응용하여 명도를 이끌어 간다면 낙찰자와 점유자들 상호간의 기억속에 경매라는 것이 안좋은 기억으로만은 남지 않을 것이며 나아가서는 성공하는 경매재테크가 될 수 있음을 인지해야 할 것이다.

현대모비스 사보 6월호 기고글중