|
세를 들 때에도 꼼꼼히 챙길 것들이 많다. 법률 문제를 소홀히 할 경우 자칫 보증금을 날릴 수도 있기 때문이다. 세를 들때 꼭 알아둬야 할 내용 7가지를 소개한다.
①근저당 잘 살펴라
요즘 분양가의 60∼70%까지 빚을 진 아파트가 적지 않다. 분양 당시 중도금 무이자와 이자 후불제가 성행했던 탓이다. 가급적 대출이 적거나 없는 곳에 전세를 드는 게 안전하다.
불가피하게 대출이 많은 집에 세를 든다면 전세 보증금을 받아 대출금을 일부 상환해야 한다는 조건을 달아야 한다. 대출금과 전셋값을 합쳐 매매값의 60% 이하인 집에 세를 드는 게 좋다.
②미등기 주택은 가압류 조심
현행 주택임대차보호법은 미등기 주택에 대해서도 주민등록(전입신고)과 이사(점유)를 하면 대항력을 인정받을 수 있도록 하고 있다.대항력은 제 3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 다만 분양권에 가압류 등이 없는지 해당 건설회사와 재건축ㆍ재개발조합 등을 통해 확인해야 한다.
분양권에 가압류가 있으면 나중에 계약할 때는 집을 살 때와 마찬가지로 실소유주와 계약하고, 중도금ㆍ잔금 지급 전 등기부등본을 확인해 권리변동이 있는지도 꼼꼼히 따져야 한다.
미등기주택은 입주전 가압류가 설정돼 있는 경우 전입신고와 확정일자 절차를 거쳐도 배당순위에서 가압류와 같은 순위가 돼 배당금을 안분해야 하기 때문에 자칫 보증금을 다 받지 못할 가능성이 있다. 가압류가 설정돼 있는 새 주택은 피해야 한다.
③확정일자보다 주민등록과 이사를 먼저
확정일자에 의한 우선변제권은 대항력을 전제조건으로 확정일자를 받는 날을 기준으로 한다. 만약 대항력을 갖추지 않는 상태에서 확정일자를 먼저 받아놓으면 확정일자의 효력은 발생하지 않는다. 즉, 세입자는 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야만 후순위 권리자에게 우선 변제권이 발생한다.
예컨대 주택임대차 계약서상에 확정 일자를 1월 1일 받아놓고 주민 등록과 이사를 2월 1일에 했다면 임차인은 2월 1일의 다음날인 2일 2일 오전 0시부터 대항력을 취득하게 된다. 비록 1월 1일에 확정일자를 받아뒀다고 하더라도 확정일자에 의한 우선변제권은 대항력을 갖춘 2월 2일 오전 0시부터 행사할 수 있다는 얘기다.
(참고로 확정일자에 대한 확인은 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 한 다음 동사무소나 변호사 사무실 등 공증이 가능한 곳에서 받을 수 있다. 집주인의 동의 없이도 혼자 청구(전세권 설정은 동의 필요)할 수 있고 본인이 아니어도 인지대만 내면 누구나 받을 수 있다.)
④잔금 때까지 등기부등본 확인하라
앞에서 언급했듯 주택 임차인은 주민등록과 이사를 한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.
하지만, 주민 등록과 이사하는 날에 1순위 근저당이 설정된 집에 세를 들 경우 제 3자에게 대항할 수 없다는 점에 주의해야 한다. 근저당은 당일 주간에 효력이 발생하기 때문이다. 따라서 잔금 때(입주하는 날)도 등기부 등본을 확인해 근저당이 설정돼 있는지 확인을 해야 뒤탈이 없다.
⑤다세대ㆍ연립주택은 전입신고할 때 호수를 정확하게
건축물 관리 대장과 다르게 전입신고한 주민등록으로서는 제3자가 임차인의 임대차 사실을 인식할 수 없어 대항력 자체가 인정되지 않는다. 경매에 부쳐진 경우 낙찰자에게 대항할 수 없고 주택을 비워줘야 한다.
따라서 세 들어가는 건물 입구의 호수가 101호로 돼 있더라도 건축물 관리대장에 102호로 돼 있다면 대장에 따라 신고해야 한다. 다세대주택이나 연립주택의 호수를 잘못 적어 전입신고했다가 전세금을 날리는 경우가 적지 않다.
다만, 다가구주택(원룸주택)의 경우 세입자가 건물의 일부나 전부를 임차해 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하다는 게 대법원의 판결이다. 건물 거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무가 없다고 보는 것이다.
⑥매도인과 임대차 계약을 하라
매매물건이 매도되어 아직 매수인 앞으로 이전 등기되기 전에, 매도인으로부터 전세 권한을 부여받은 매수인과 임대차계약을 할 때가 있다. 이때는 매수인과 임대차계약을 체결하기보다는 매도인(또는 매도인 및 매수인을 공동 임대인으로)과 임대차 계약을 체결하는 것이 좋다.
왜냐하면, 임차인이 주민등록과 인도 등 대항력을 갖추었다고 하더라도, 그 이후 매수인이 임대 권한을 상실하게 되는 사정이 발생하면(예컨대 해제 조건부 매매에서 매수인이 매매대금을 지급하지 않아 해제조건이 성취된 경우)에는 보호받을 수 없기 때문이다.
매도인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법 상 대항력과 확정일자를 받아두면 나중에 매수인 앞으로 이전등기가 되어도 대항력이 유지되므로 새로운 임대차계약을 체결할 필요도 없다.
⑦판 집에 세입자로 눌러앉을 때 대항력은
이때 대항력은 전 주인이 주민등록과 이사를 한 시점으로 거슬러 올라가지 않는다. 현 소유자 명의로 소유권이 이전 등기된 날의 다음날부터 임차인으로서 대항력이 발생한다. 집을 팔고 그 집에 세입자로 눌러앉는 경우 이런 규정을 잘 알아둬야 한다.
| |