실거래가 등기부 기재 제도

1. 「실거래가 등기부 기재 제도」개요

① 부동산 거래의 투명성을 높이기 위해 지난해 정기국회에서 “부동산 등기법”을 개정(’05.12.29 공포)하여

ㅇ 부동산 거래시 실거래가액을 등기부에 기재하는 제도를 금년 6월 1일부터 시행함

ㅇ 동제도는 거래당사자가 금년 1월 1일 이후 소유권을 이전하는 매매계약을 체결하여 금년 6월 1일 이후 소유권이전등기를 신청하는 분부터 적용됨

② 실거래가 등기부 기재제도의 실시로 인하여

ㅇ 이중계약서 작성 근절 등 부동산 거래내용이 투명화 됨과 아울러
ㅇ 양도소득세, 취득세, 등록세 등 재산관련 세금계산을 실거래가액을 기준으로 과세할 수 있는 제도적 시스템이 구축됨에 따라

- 재산관련 세제를 국제적 기준에 맞도록 선진화하고 세무행정도 투명해지는 기반이 됨
* 실거래가를 등기부에 기재하는 나라 : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴 등

③ 등기부 기재금액이 지자체 또는 세무관서의 조사에 의해 허위로 밝혀지는 경우에는 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률”, “주택법”에 의해

ㅇ 관할 지자체는 거래당사자(매도자 및 매수자)에 대하여 취득세 3배(주택거래신고지역내의 공동주택은 5배) 이하의 과태료를 부과하고

ㅇ 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처벌을 받게 되며

ㅇ 세무관서 등은 과소신고 소득금액에 대해 양도소득세, 취득세, 등록세와 가산세를 추징하게 됨

2. 부동산 거래시 실거래가 등기부 기재 절차

① 부동산을 거래하는 경우 거래당사자(매도자 및 매수자) 또는 중개업자는 매매계약을 체결한 후 30일 이내에 실거래가액을 시?군?구에 직접방문 또는 인터넷으로 신고 필요

* 시?군?구에의 실거래가 신고제도는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의해 ’06.1.1부터 기 시행중임

② 시?군?구에서는 거래당사자 등에게 “거래신고필증”을 교부함(인터넷 신고의 경우에는 인터넷에서 출력)

③ 부동산 거래당사자는 “거래신고필증”과 부동산 “매매목록”(거래대상 부동산이 2개 이상 또는 거래당사자가가 다수인 경우)을 새로이 추가하여 소유권 이전등기 신청시 등기소에 제출

④ 등기관은 거래신고필증에 기재된 실거래가액을 등기부(갑구의 권리자 및 기타사항란)에 기재

3. 부동산 등기부 실거래가 기재 제도의 효과

① 부동산 거래의 투명성 제고와 거래질서 정상화

ㅇ 그 동안 부동산 거래시 이중계약서 작성이 관행화되고, 이로 인해 세금탈루 등 사회적인 도덕적 해이를 생기게 하는 빌미를 제공하였으나

- 앞으로는 일반 국민들도 실거래가가 기재된 부동산등기부를 자유롭게 열람할 수 있게 되고, 이중계약서 작성에 대한 처벌 등을 통해 세금탈루, 기업분식회계 등에 대한 사회적 견제가 가능하게 되는 등 부동산 거래의 투명성이 향상되고

- 부동산 시장의 거래질서가 정상적으로 작동됨으로써 투명한 사회로 나아가는데 기여함

② 부동산 공시가격의 현실화?객관화

ㅇ 그 동안 공시가격이 평균 시가의 80% 수준이라는 개념이 불분명하였으나

- 향후 실거래가 자료가 축적되면 공시가격 산정시 실거래가를 기초로 평가가 이루어지게 되어 공시가격이 시가의 적정수준으로 객관화되고

- 주택 및 토지의 공시가격과 실거래가격의 차이를 평균적 수준으로 유지할 수 있게 됨

ㅇ 이로 인해 보유세(재산세, 종부세)의 세부담의 형평성이 높아지는 효과

③ 부동산 관련 세금의 과세정상화

ㅇ 실거래가가 등기부에 기재됨에 따라 부동산 관련 세금의 실거래가 과세제도의 기반 구축이 가능

(i) 양도소득세
- 현재 부동산 양도의 경우 양도세액의 계산은 원칙적으로 공시가격을 기준으로, 예외적인 경우 실거래가액을 기준으로 하여 양도세액을 계산

- 실거래가 등기부 기재제도의 시행을 계기로 2007년부터 전면적으로 실거래가액을 기준으로 실질 양도차익을 파악하여 양도소득세를 계산하게 됨에 따라 근로소득 등 타소득과 양도세 세부담의 불형평성이 해소됨

* 2006년 현재 양도세 실거래가 신고대상 : 투기지역 내의 부동산, 1세대2주택 이상자, 미등기양도, 고가주택, 비사업용 토지, 취득후 1년이내 부동산, 허위계약서 작성

(ii) 상속세?증여세
- 현재 상속?증여 당시의 시가과세를 원칙으로 하고 있으나, 실거래가 등기부 기재제도를 통해 제3자의 매매사례가액의 파악이 쉽게 되어 “시가”파악의 객관성이 높아지게 됨

(iii) 취득세, 등록세
- 금년부터 실거래가를 기준으로 취?등록세를 부과하고 있으나
- 실거래가 등기부 기재제도의 시행을 계기로 부동산 거래가액이 투명화됨에 따라 거래세 과세의 정상화에 적극 기여