전세 보증금 보호 받으려면

입주후 계약서에 확정일자 받아야

설날이 지나면서 본격적인 이사철로 접어들고 있다. 이사는 집구하기부터 매매·전세계약에서, 잔금 지불, 각종 세금납부 등에 이르기까지 번거로운 일이 한 두 가지가 아니다. 내 집을 마련하든 전세를 얻든 이사를 가려면 이사 준비 점검표를 만들어 날짜 별로 차근차근 하게 준비해 나가는 것이 좋다.  

● 집구하기

전세든 매매 등 주택의 매도·매수 타이밍을 잡는 것은 가장 기본이다. 따라서 가격동향과 정부의 주택정책 등 부동산의 흐름을 파악해두어야 한다. 자신의 자금여력을 충분히 파악하고 직장과의 거리, 자녀 교육 등 본인이 원하는 지역을 선정한다. 향후 발전가능성, 역세권 여부, 단지규모와 노후 정도 등을 고려해야 한다. 교통 등으로 집이 마음에 들지만 집값 상승 가능성이 낮다면 아예 전세를 구하는 것이 좋다. 이사를 갈 지역이 선정되면 인터넷과 인근 중개업소를 방문, 주택가격과 주택의 종류, 평형 등을 정한다. 같은 단지의 주택이라도 층·향·동에 따라 가격은 천차만별이다. 시간과 비용이 들더라도 전문가와 상의하고 다양한 지역 정보를 수집하는 것이 좋다.

● 계약

등기부 등본상의 소유자가 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다. 등기부등본의 갑구에 기재돼 있는 가압류·압류·가등기·경매·예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다. 을구에서는 근저당·저당권·전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지도 체크한다. 근저당이 설정된 집을 전세계약 할 경우, 주택 경매시 근저당 설정액을 공제하고도 전세금 회수가 가능한지도 판단해야 한다. 발급받은 등기부상 소유자의 인적 사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 통해 동일인 여부도 확인한다. 계약서에는 ▲위치와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)▲계약금, 중도금, 잔금 및 기일▲임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장을 날인해야 한다. 특약사항을 기재할 경우, 제3자가 읽는 경우에도 확실할 정도로 자세하게 하는 것이 좋다. 그래야 나중에 분쟁 소지를 없앨 수 있다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.


● 잔금지급

계약 체결 후 중도금, 잔금 지급일이 장기일 경우, 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인해 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지도 확인한다. 매매의 경우, 잔금지불 후 소유권이전등기를 해야 하는데 법적 기준일은 60일 이내이지만 곧바로 하는 게 좋다. 전세는 전입신고를 하고 집주인의 동의를 얻어 전세권 등기를 하는 것이 유리하다. 전세권 등기가 어렵다면 동사무소에서 전세계약서 원본에 확정일자를 받아둬야 한다. 주택임대차 신용보험에 가입하면 보증금 반환이 어려울 때 보험금을 받을 수 있다. 중개수수료는 잔금을 지불하고 명의 변경을 할 때 지불하고 영수증을 받아둬야 한다.


● 세금 종류와 납부 절차

집을 사면 지방자치단체가 부과하는 등록세와 취득세, 농어촌특별세, 교육세를 내야 하는데 통상 구입금액의 2.7% 정도. 팔 경우에는 국세청이 부과하는 양도소득세를 납부해야 한다. 취득세는 구입금액의 1%이고 농어촌특별세는 취득세액의 10%인데 매매잔금납부일로부터 30일 이내에 신고·납부하면 된다. 기간을 어기면 20%의 가산세가 추가된다. 등록세는 소유권을 취득할 때 구입금액의 1%가 부과된다. 교육세는 등록세액의 20%. 등기를 하기 전까지 등록세와 교육세를 신고·납부하면 된다. 기간을 어기면 20%의 가산세가 추가된다. 소유권 이전 등기는 매매 잔금일로부터 60일 이내에 해야 한다. 이를 제대로 지키지 않을 경우도 등록세액의 5배 이하의 과태료를 물어야 한다. 지방세 외에도 부동산 취득 시에는 국민주택채권을 사야 한다.