공유자우선매수신청절차

○민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등)

① 법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.

② 공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다.

③ 최고가매수신고인을 법 제140조 제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다.

1. 법의 취지

공유물의 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있으므로, 상대편 공유지분의 경매로 인하여 미지의 인물이 공유자로 끼어 들어오게 되는 것을 꺼리는 것이 인지상정(人之常情)이다. 그런 까닭에 공유지분을 경매할 경우에 다른 공유자에게 우선매수권을 인정하였다.(주해, 민사집행법)

2. 우선매수권의 내용

가. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한(민사집행규칙 76조 1항)

공유자는 매각기일까지 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 따라서 공유자는 집행관이 민사집행법 115조 1항에 따라 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 구두(口頭)로 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나(대결 2000.1.28. 99마5871), 매각의 종결후에는 위 매수권을 행사할 수 없다. 또 이러한 법리는 호가경매와 입찰 모두에 적용된다.

따라서 입찰의 경우에는 입찰기일에 입찰이 마감되고(통상 오전 11:30) 난 후 개찰이 시작되고 집행관의 입찰종결 선언(집행관: 이 사건 최고가 입찰자는 어디에 사는 아무게입니다.)이 있기 전에 입찰보증금을 제시하면서 우선매수신고를 한 경우에는 적법한 우선매수권의 행사로 취급될 것입니다.

나. 매수경쟁 여부

이에 관하여 강제집행절차에서의 각종 문헌 학설은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가 매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있다(윤경) 하였지만 신법에서는 입찰경매의 경우 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 없어 매수경쟁이 허용되지 않는다. (대법원 2004. 10. 14. 자 2004마581 결정)

다. 다른 매수신청인이 없는 경우

이 경우에는 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보고 우선매수권의 행사를 인정하여 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것으로 하였다. 즉 경매기일 전에 우선매수신청을 했는데 경쟁자가 없다면 우선 매수한 가격으로 낙찰 된다는 것이다.

이런 경우 필요 이상으로 높은 가격에 매수할 수 있으므로 경매당일 경쟁자가 있어 이름을 부르면 그때 공유자임을 밝히고 우선매수 하여야 할 것이다.

라. 차순위매수신고인의 지위 포기

최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있도록 하였다.

마. 기타

우선매수신청에 있어 경매기일전에 법원에 신청할 수도 있지만 경쟁자가 없는 경우 매수신고에 의하여 어쩔 수 없이 매수하여야 하는 불이익을 감수해야 하기 때문에 경매당일 우선매수 한다면 그런 불이익은 받지 않을 것이다.

따라서 공유관계를 밝힐 수 있는 등기부등본(주민등록번호 나타나도록 발급), 주민등록증을 소지하고 있어야 한다.

◆ 참조판례

대법원 2004. 10. 14. 자 2004마581 결정 【부동산낙찰허가】

【결정요지】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제663조 제2항에 의하여 입찰에 준용되는 같은 법 제650조 제1항, 제2항은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 법원은 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있고, 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없으므로, 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다.

공 유 자 우 선 매 수 신 고 서 사 건 2007타경 1234호 부동산 강제경매 채 권 자 국민은행 채 무 자 김 용 팔 공 유 자 나 팔 수 부동산의 표시 별지목록 기재와 같습니다. 1. 위 당사자간의 귀 원 2007타경1234호 부동산 공유지분 강제경매사건에 관하여 경매기일이 2002. 5. 20. 10:00인 바 신청인(공유자)은 경매 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 것을 사전에 신고합니다. 2. 보증금 기타 경매절차에 관하여는 경매기일에 출석하여 절차를 거치겠습니다. 첨 부 서 류 1. 등기부 등본 1통 1. 주민등록 등본 1통 2007. 8. . 우선매수신고인(공유자) 나 팔 수 ?