경락자에 대한 단전·단수조치 부적법

경락자, 관리비 ‘연체료’ 납부 의무 없어

경락자에 대한 단전·단수조치 부적법


대법원

그동안 공동주택에서 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분에 대해서는 경락자가 납부해야 할 의무가 있다는 판례는 있었지만 연체료 부분에 대한 명확한 판결은 없었다.
하지만 상가건물에 있어서 경락자가 공용부분 관리비에 대한 연체료를 부담하지 않아도 된다는 대법원의 판결이 나와 비상한 관심을 모으고 있다.
대법원 민사1부(주심 김지형 대법관)는 지난달 29일 경기도 고양시의 한 상가건물과 관련, 이 같은 취지의 결정을 내리고 원심판결을 파기해 서울고등법원으로 환송했다. <사건번호 2004다3598, 11면 판결문 게재>
재판부는 판결문을 통해 “관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당된다”고 인정했다.
이와 동시에 “이는 입주자 각자의 개별적인 이익을 위해 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 없는 이상 전 구분소유자의 특별승계인인 원고에게 승계되는 공용부분 관리비로 봐야 한다”고 덧붙였다.
재판부는 이에 따라 “청소비, 수선유지비를 공용부분 관리비로 봐 원고에게 승계된다고 판단한 원심은 정당하다”고 밝혔다.
그러나 “관리비를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니다”며 “공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다”고 판결했다.
이에 따라 “일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등은 전유부분과 공용부분 모두의 유지·관리를 위한 것으로서, 해당금액 중 원고가 소유하는 건물면적에 대한 공용부분이 차지하는 면적의 비율로 산정된 금액만 원고에게 승계되고 또 공용부분 관리비에 대한 연체료도 승계된다고 본 원심의 판단은 위법하다”며 파기 환송했다.
한편 “단전·단수와 관련 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득했다는 점만으로 전 구분소유자에 대해 해오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치가 아니다”라고 못 박았다.
재판부는 단전·단수 등의 조치가 적법하기 위해서는 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인해 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성이 있어야 한다고 설명했다.