재개발의 위험도와 조사방법

1. 구분등기

전에는 노후한 주택 밀집지역을 아파트 단지로 조성하는 재개발사업이 구분건물 등기(이하 구분등기)의 남발로 곳곳에서 제동이 걸리곤 했다.

구분등기는 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸는 것 다구구주택은 소유자가 한사람이지만 다세대주택으로 바꾸면 가구별로 떼어내 팔 수 있다 세입자 보호를 위해 2000년부터 도입된 제도이다.

재개발사업의 추진 절차도

재개발시행절차 3단계 - 세부내용① 계획단계재개발기본계획의 수립 ⇒ 여건분석 (시장·군수) ⇒ 구역지정신청 (시장·군수·구청장) ⇒ 도시계획위원회 심의 ⇒ 재개발구역 지정고시 (시·도지사) ⇒ 재개발사업 입안 결정

② 시행단계사업시행 주체결정 ⇒ 토지소유자 등 동의 ⇒ 재개발조합 설립 ⇒ 사업시행의 인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 임시 수용시설등 설치 (주택자금 융자알선 등) ⇒ 손실보상 ⇒ 토지등의 수용 ⇒ 국공유지 매입 ⇒ 지장물 철거 ⇒ 공사 착공 ⇒ 조합원 분양신청 접수 ⇒ 관리처분 계획인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 일반 분양

③ 완료단계공사완료 ⇒ 입주개시 ⇒ 확정측량 ⇒ 분양처분 및 고시 ⇒ 청산금 정산 ⇒ 촉탁등기 신청 ⇒ 재개발 완료신고 ⇒ 보존등기 및 소유권이전 등기 ⇒ 조합해산 ⇒ 청산종결 신고

1. 구역지정 단계   기초조사 및 입안 ▶ 구역지정신청 ▶ 구역지정 및 고시
▼
2. 조합설립 단계   정관작성 ▶ 조합설립인가신청 ▶ 조합설립인가
▼
3. 사업시행인가 단계   사업시행계획수립▶사업시행인가신청▶공람 및 심사▶사업시행인가
▼
4. 관리처분 단계   분양신청 ▶ 관리처분계획수립 ▶ 관리처분인가신청 ▶ 관리처분인가
▼
5. 분양처분 단계   분양 ▶ 철거 및 착공 ▶ 분양처분 ▶ 청산 및 조합해산

  

문제는 재개발이 추진되는 지역에서 구분등기를 통해 다세대주택을 비싼값에 팔아 넘기는 수법이 횡행하고 있는 것.

소유주가 한 사람던 집을 여러명이 나눠 갖게 되면 조합원수가 급증한다. 조합원이 많으면 재개발사업의 수익성은 그만큼 떨어진다. 조합원 물량을 뺀 일반분양 아파트 규모가 줄기 때문이다. 수익성이 떨어지면 재개발사업 자체가 힘들어진다. 비싼 값에 지분을 샀다가 원금도 못 건지는 일반투자자가 허다 했다.

2002년 성동구 A구역에서 재개발이 본격적으로 추진된건 1999년 당시조합원은 300여명이었다. 하지만 2001년초 구역지정을 받은 후 집계된 조합원은 600명이 훌쩍 넘었다 300가구 가량이 구분등기를 통해 다세대주택으로 전환된 셈이다.

 

2. 구분등기 제한조치

위와 같은 구분등기가 재개발의 편법적인 암초로 등장하자 2003년 12월30일부로

조례로 단독, 다가구를 다세대로 전환하는 것을 제한하게 되었다.

재개발입주권이 세대별로 나오는 점을 이용해 세대수 증가로 입주권을 늘리려는 것을 원천봉쇄하는 조치를 취했다.

 

3. 신종지분쪼개기 작전

이 같은 규제를 피할 수 있는 한층 진화된 신종 지분쪼개기 방법이 다세대신축이다.

지분쪼개기는 주로 동네건축업자들에 의해 지어지는데 건축업자들이 단독주택을 매입해 허문 뒤 다세대를 지어 분양하는 것이다.

사람들이 아파트를 선호하고 대지가 넓은 주택이 찬밥신세를 면하지 못했다.

건축업자는 이런 안팔려서 저렴하게 거래되는 한 채의 단독주택을 헐값으로 매입하여 여러채의 다세대로 신축하여 팔아 수익을 올리는데 예를 들어 경기도 모 도시의 경우 대지지분을 기준으로 단독주택이 평당400만~500만원선이지만 다세대는 평당 2000만원까지 나간다.

 

4. 재개발작전세력

지분쪼개기 작업은 일부 중개업소와 큰손들이 주도하고 있다. 이들은 재개발이 추진되는 지역의 헌 단독, 다가구주택은 사들인다. 이후 인근주민들을 끌어모아 재개발 동의서 제출을 유도한다. 이때 땅값이 1차로 두배가량 뛴 다는게 업계의 설명이다. 주민 동의가 일단락되면 기본계획 수립을 요청함과 동시에 사들인 단독, 다가구주택의 멸실등기를 하고 다세대신축허가를 취득하여 공사를 진행하고 분양을 한다.

작전세력은 지분값을 올리기 위해 재개발추진위원회를 만들거나 시공사를 잡는 시늉을 내기도 한다. 자기들끼리 지분을 사고 팔며 가격을 올려놓는 건 다반사,

다세대주택분양이 끝나면 썰물처럼 빠져나간다. 기본계획 수립 이후 구역지정이 되면 일체의 행위가 금지되기 때문이다.

 

5. 지자체 확인

재개발지역에 안전한 투자를 원한다면 구역지정이 끝난 후 재개발구억이나 사업시행 인가를 받은 후 지분을 매입해야 안전하다. 종전에는 기본계획이 나온 뒤 투자하는게 원칙이었지만 지금은 시기를 조금늦춰야 한다. 기본계획이 확정돼도 위와 같은 편법으로 조합원수가 늘어나면 수익성이 큰폭으로 떨어질 뿐만 아니라 사업자체가 표류할 수 있기 때문이다.

재개발관련투자에 가장 많은 사기꾼이 몰려있다고 보아도 된다. 진행여부나 승인여부, 투자혜택 등에 대해서는 누구나 딱부러지게 잘모르는 사인이기 때문이다.

구역지정이 된 뒤에도 주변 중개업소에 들려 조합원 수와 지분, 가격, 향후 분양받을 수 있는 아파트 평형 등을 세밀하게 확인하여야 한다. 재개발의 모들 추진내역이나 구역지정현황 재개발 추진상황 등은 각 시군 구청에서 확인할 수 있으므로 확인한 후에 투자하는 순서를 밟아야 실수를 줄일 수 있다.