2009년, 토지시장을 주목하라.

2009년, 토지시장을 주목하라.

토지 투자의 맵 그리고 도로

최근, 금융시장의 불안과 더불어 부동산 시장의 침체로 인해 토지시장 역시 하락을 면치 못한다는 기사가 심심치 않게 나오고 있습니다. 오래 전부터, 현장 답사를 위해 현장을 다니면서, 2008년 하반기처럼 돈을 구경하기 힘든때는 처음이 아닌가 싶을정도로 “돈맥경화”가 심하다는 것을 알게 되었습니다. 주식이나 펀드로 가용자산을 모두 날려버리는 투자자들이 속출하면서, 소위 있는 사람들의 돈 쓰기를 주저하면서 돈의 순환고리가 끊어졌고 이로 인해, 자주가는 지방의 한 식당에서 5천원짜리 국밥이 하루 10개미만을 파는 날이 많아 생활고를 겪고 있다는 하소연을 많이 듣습니다. 이들이, 사업을 위해서, 학자금을 위해서, 기타 다른 이유로 땅을 내 놓지만 호가만 내릴 수밖에 없는 사례가 부쩍 늘어나고 있어 안타까움만 더해가고 있지만 달리 방법이 있는 것도 아닙니다. 거래라는 것이 매수자가 있어야 시세가 형성되는 법, 손바닥 소리도 양손이 있어야 크게 나는 것인데...소리없는 메아리만 현장에서 들리고 있기 때문입니다. 이러한 요인들이, 시세를 하락시키는 요인이라 할 수 있습니다. 하지만, 돈의 흐름만 정상화된다면 토지시장은 급반전될 수 있다고 확신합니다. 여기, 급반전될 수밖에 없는 요인들을 살펴보고 우리가 주목하여야 할 호재와 더불어 수혜지를 알아보도록 하겠습니다. 급반전될 수밖에 없는 토지 투자의 맵 MB정부가 출범하면서 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도를 제고하겠다는 핵심 공약을 내건지 어느덧 1년이 지났다. 보다 구체적으로, 2008년 3월 25일 국토해양부 업무보고에서 도시용지 비율을 2020년까지 국토면적의 9.2%까지 확대하여 종전의 6.2%에서 3%를 늘리기로 하였지만, “억”소리에 익숙한 우리들은 숫자에 둔감한 지 오래되어 고작 3%뿐이라 여겨 눈여겨 보지 않고 있다는 것을 세미나나 상담을 통해 알 수 있다. 3%의 도시용지 공급은 “분당신도시 150개“를 건설하는 것을 의미한다고 알려주면 그때서야 “그렇게나 많이?” 하는 표정을 짓기 마련이다. 참고로, 분당신도시는 19.6㎢, 여의도면적은 8.48㎢, 서울은 605.33㎢로 분당신도시의 약 31배, 여의도면적의 약 71배가 서울이다. 참여정부에서 발표한 경제자유구역인 인천이 209.34㎢, 부산.진해가 104.8㎢, 광양만권이 90.48㎢, 경기 및 충남지역이 68.136㎢, 대구.경북이 34.742㎢, 새만금 및 군산이 96.3㎢로 합계 603.798㎢로 서울 크기와 유사하다는 것은 우연의 일치일까? 이러하듯, 분당신도시 150개라 함은 서울만한 크기의 도시용지를 5개나 공급하겠다는 것을 말한다. 분당신도시와 여의도면적은 비교대상의 기준으로 언론지상에 자주 언급되는 수치이기에 알아두는 것이 좋다. 처음에, 이러한 로드맵을 제시할 때 어떤 방식으로 용지를 확보할까 의문부호를 가졌지만 2008년 10월 30일, 국토이용효율화방안을 발표하면서 이러한 의문에 마침표를 찍었다. 지난 1년간, 어떻게 도시용지를 확보하기로 하였는지 살펴본다면 2009년의 개발방향을 점칠 수 있고 향후, 금융시장의 안정과 함께 부동산 투자의 척도로 삼을 수 있을 것이다. 1. 군사시설보호구역 및 그린벨트 규제 완화 2008년 9월 22일, 군사시설보호구역 해제 및 완화지역은 여의도면적의 154배 규모로 서울 면적의 2배다. 9월 30일에는 분당신도시의 16배에 달하는 그린벨트도 2020년까지 해제하기로 하였다. 해제 예정지인 그린벨트는 서울 접근성이 좋은 지역들이 많아 블루칩으로 떠오를 전망이다. 2. 준공업지역 규제완화 2008년 6월 30일 여의도면적의 약 3배, 서울시 전체면적의 4.6% 규모의 준공업지역은 복합개발이 가능하도록 하였다. 구로구, 영등포구등 서울 서남권과 성동구의 준공업지역을 주목할만한데, 도심 접근성이 좋은 지역들은 해당 지역의 블루칩이 될 것으로 보이기 때문에 이들 지역의 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 3. 국토이용효율화방안 2008년 10월 30일, 개발가능토지의 공급 능력을 확충하는 것을 골자로 향후 5년간 2,322㎢이상 공급하기로 하면서 향후 토지개발 소요량을 3,000㎢라고 추정하였다. 세부적으로 650㎢에 해당되는 농업진흥지역을 개발 가능토지로 공급하고, 약 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로 조정하기로 하였다. 이 부분만 분당신도시의 84배의 크기다. 향후, 한계농지를 포함한 농지와 농업보호구역의 농지, 임업용산지를 주목할만한 이유가 여기에 있다. 기타, 4대강 정비구역인 한강의 충주, 낙동강의 대구.부산.안동, 금강의 연기, 영산강의 나주.함평이 있고, 5+2 광역경제권, 30대 광역권 프로젝트 등이 향후 토지시장을 움직일 것으로 보인다. 2009년에는 도로를 주목하라. 우리나라 부동산 시장에서 도로, 철도등이 개통되면서 교통 편리성이 개선된 곳들은 어김없이 부동산 가격이 상승하는 현상을 보여왔다. 대한민국 투자1번지를 꼽는다면 도로개통에 따른 인구이동이 꾸준한 곳이라 할 수 있다. 경부고속도로, 영동고속도로, 서해안고속도로, 수도권 외곽순환도로등이 개통되면서 지난 40년동안 우리나라 성장의 축을 함께 하였다. 포화상태에 이른 교통체증으로 새로운 도로시대가 열리면서 주목하여야 하는 투자처인 도로를 주목할 필요가 있다. 1. 40년만에 찾아온 노다지, 제2경부고속도로 경부고속도로는 1968년 착공하여 전국을 1일생활권으로 만들고, 산업발전의 축으로 자리매김된 상징적인 대한민국 대표 도로다. 수많은 택지개발로 인해 몸살을 앓고 있기에 경부고속도로축에 몰려 있는 중심기능을 대신할 수 있을뿐만 아니라 새로운 개발수요까지 가져오는 최대의 블루칩으로 자리잡을 제2경부고속도로는 골드라인이 틀림없어 보인다. 경기도 동서울(구리)에서 용인, 안성, 천안을 거쳐 세종시를 연결하는 라인으로 2017년 완공될 예정이고, 구체적인 노선이 발표되지 않았지만, 40년만에 찾아온 황금 기회를 눈여겨보아야 할 것이다. 2. 충청권을 수도권으로 탈바꿈시킨 제2서해안고속도로 평택, 당진, 서산, 군산, 목포등 수많은 투자처를 탄생시킨 2001년 개통된 서해안고속도로는 경제자유구역 개발 로드맵과 함께 교통체증은 가장 빠르게 늘어나는 고속도로가 되었다. 2018년 개통예정인 제2서해안 고속도로 수혜 예정지인 시흥, 평택, 아산, 예산, 홍성 역시 3승법칙인 정보 발표시에, 개발 착공시에, 완공시에 각각 시세가 상승한다는 법칙을 따라 꾸준한 시세상승이 예상되고 있다. 3. 수도권 제2기 신도시를 연결하는 수도권 제2외곽순환도로 1988년 퇴계원-판교 구간 착공으로 시작된 서울외곽순환고속도가 1기신도시를 연결하였다면, 2020년 완전개통되는 제2외곽순환도로는 인천, 김포, 파주, 양주, 포천, 남양주, 양평, 이천, 용인, 오산, 화성, 안산을 원형으로 연결하고 있어 2기 신도시를 연결하는 중심도로로 향후 수도권을 세계화시킬 수 있는 동력으로 자리매김 될 것임에 틀림이 없다. 4. 동서를 연결하는 제2영동고속도로 2013년 완공예정인 제2영동고속도로는 광주의초월읍, 오포읍, 양평의 양동면, 여주의 홍천면, 대신면, 원주의 지정면을 연결하면서 그동안 소외되었던 수도권의 자연보전권역과 강원권의 지리적 한계를 넘어 실수요자들이 많이 찾는 지역으로 역동성을 갖추게 될 전망이다. 5. 저평가된 성남~여주 복선전철 2011년 개통예정인 성남~여주간 복선전철은 광주에 삼동역, 광주역, 쌍동역, 곤지암역등 4개의 역사가 이천시에 신둔, 이천, 부발등 3개 역사가, 여주군에 능서, 여주등 2개역사가 들어서게 된다. 판교.분당 생활권으로 광주시가 최대 수혜지가 될 전망이고, 이천의 경우 성남~장호원간 도로와 함께 시너지효과를 기대할 수 있다는 점에서 매력이다. 이상과 같이, 향후 토지시장이 밝을 수밖에 없는 요인과 주목할만한 투자처를 살펴보았다. 하지만, 더 중요한 것은 아무리 좋은 정보라 하여도 바로 옆에 붙어 있는 땅이라 하여도 땅의 가치는 다를 수 있다는 것을 알아야 할 것이다. 이 말은 현장 답사를 통해, 땅의 옥석을 가려야 한다는 것이다. 준비된자만이, 성공대열에 합류할 수 있다는 단순한 논리를 이해하고 “땅목”을 키울 수 있다면 좋은 투자처를 찾을 수 있을 것이다. 안목이 사물을 보고 분별할 수 있는 혜안이라고 한다면, 땅목은 땅을 보고 가치를 알아낼 수 있는 혜안이다. 그럼 2009년에도, 좋은 일만 가득하시고...성공 투자자가 되시길 진심으로 기원합니다.  3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석