불황기 부동산 투자전략은?

불황기 부동산 투자전략은?

미래가치보고 중장기 투자해야...서울 서남권 역세권, 종로 소형 유망

세금과 금융 규제로 매수 심리는 꽁꽁 얼어붙고 지방의 미분양이 급증하면서 짙은 먹구름이 드리웠다. 이런 침체기에도 틈새상품은 있기 마련이다.

전문가들은 불황기 투자에서 성공하려면 하락기에 상대적으로 잘 견디는 상품에 투자하고 불황기 이후 올 시장 변화에 대비해야 한다고 말한다.

또 무리한 투자보다는 기존의 포트폴리오를 정비하고 위험 관리를 하면서 시장의 흐름을 살펴야 한다고 조언한다.

부동산114의 백정은 연구원은 "세부담이 크고 수요가 위축된 중대형 아파트는 랜드마크 지역에만 한정 보유하고 추가 투자는 불황기에 적합한 중소형 주택이나 저평가 상품에 집중하는 게 바람직하다"고 강조했다.

◇시장 불안할땐 환금성 안정성 중요

불황기 위험관리의 핵심포인트는 환금성. 본인 상황에 맞춰 언제라도 현금화할 수 있어야한다. 부동산 특성상 상품을 팔기 전에는 미실현된 매매 차익이다. 매매 차익은 없으면서 세금과 대출 이자는 꼬박 지불해야 한다.

따라서 배후 수요가 탄탄하고 환금성이 높은 지역 위주로 공략해야 안전하다. 전문가들은 도심지 주변의 교통이 편리하고 실수요가 집중된 곳의 중소형 아파트가 한동안 주택시장 움직임을 주도할 것으로 본다.

또 고정적인 수입이 보장되는 수익형 상품에 관심을 갖는 게 좋다. 단기간 매매차익을 기대하기 어렵다면 지속적으로 월 수익을 창출할 수 있는 오피스나 오피스텔, 중소형 주택 임대사업 등에 관심을 가져볼만 하다.

산업단지나 대기업이 밀집된 지역, 대학교 주변 등 실수요가 탄탄한 곳이 투자 일순위다. 신흥 역세권의 소형 주택도 임차인을 구하기 쉽다. 다만 오피스 등은 투자규모가 크고 수급 변화가 큰 상황이서 신중한 투자가 요구된다.

불황기 이후에 올 시장도 염두에 둬야 한다. 회복기를 대비한 전략 투자를 잊어선 안된다. 연말 전후 길게는 내년 상반기까지 경기 침체로 인해 부동산시장의 약세가 예상된다. 이사철을 피해 급매물 위주로 접근하고 앞으로 입주나 분양공급이 많지 않은 곳을 주목하도록 한다.

주요 입지 가운데 2010년 전후 공급이 부족한 곳이라면 현재 나와있는 조건이 양호한 급매물이나 미분양을 골라 장기 투자하는 것을 고려해볼만하다.

아울러 기본적인 투자포인트는 중장기 투자에 있다는 점에 유념해야 한다. 아파트값이 연간 20~30%씩 올랐던 예년의 급등세는 다시 오기 힘들다. 단기간 매매차익이 실현되기 어려운 시점이므로 중장기 투자계획을 세우는게 바람직하다.

장기 보유가치가 높은 지역, 미래가치가 있는 상품에 투자하고 개발 유망지나 신규택지 등 앞으로 개발 현실화에 맞춰 지역 가치가 높아질 곳을 골라 투자한다.

개발 완료시점이나 입주 후 주거환경 안정화까지는 상당기간이 걸릴 수 있으므로 자금 계획을 짜는 것은 필수적이다.

◇불황기 극복할 투자지역은

우선 산업시설이 밀집된 서울 서남권 역세권 아파트가 불황기 상품으로 주목받고 있다. 특히 신도림과 구로동 일대 역세권 단지는 구로 가산디지털단지 및 서남권 출퇴근하는 맞벌이 부부에게 각광받고 있다.

구로구의 경우 20-30대 인구가 전체 약 36%에 달할 정도로 젊은 층 수요가 많다. 최근에는 준공업 지역 규제완화와 서남권 르네상스 개발계획이 발표되면서 주거 환경 개선이 기대되는 지역이기도 하다.

백정은 연구원은 "이들 지역은 산업시설이 밀집해 수요가 풍부하면서도 서울 다른지역에 비해 비교적 싼 가격으로 내집을 마련할 수 있다는 게 장점"이라고 말했다.

도심과 부도심 지역으로의 접근성이 우수한 종로 일대도 관심을 받는 지역이다. 업무시설이 밀집해 있고 주택 및 사무실, 주거용 오피스텔 수요가 풍부한 만큼 불황기에도 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있다.

수요자 입장에서도 도심내 소형 주택은 상대적으로 가격이 저렴한데다 새 정부의 도심 재개발, 재건축 활성화 정책으로 앞으로 자산 가치 상승의 가능성이 높아 한번쯤 살펴볼만하다. 종로구 체부동과 옥인동 일대는 도심지에서 흔치 않은 자연경관으로 높은 평가를 받고 있다. 최근 재개발 사업이 진행중으로 도심지역의 편리성과 쾌적성을 함께 누릴 수 있을 것으로 기대된다.
불황기 이후를 대비할 수 있는 투자처로는 서울지역 균형발전촉진지구가 있다. 이 지역은 주거지뿐 아니라 상업 업무시설이 포함된 지역이라 유동인구가 많고 편의시설 교통환경이 우수하다. 사업지가 주요 역세권을 끼고 진행되는 만큼 환금서이 좋고 개발로 인한 개선효과가 클 것으로 기대된다.

사업지 내에는 지분 가격이 많이 오른 상태여서 주변의 중소형 아파트를 먼저 살펴보는 것이 좋다.