토지이용을 구체화하는 지구단위계획

토지이용을 구체화하는 지구단위계획

최근 지구단위계획에 대한 문의가 잦아지고 있다. 그간 급격하게 변화된 각종 법령과 제도로 인한 혼란과 이해 부족의 결과로 판단된다. 이는 전원에 부지를 마련하고자 하는 이들에게도 예외는 아니다. 그로 인해 지구단위계획에 대한 일반적 소개부터 결정절차 및 수립기준에 대한 지속적인 해설을 통해 독자들의 이해를 돕고자 한다. <편집자주>

1. 지구단위계획의 일반적 소개
2. 지구단위계획이 상위계획에 대한 개요
3. 지구단위계획 지정 및 결정절차
4. 기초조사 및 주민제안
5. 토지적성평가의 소개
6. 부문별 계획수립의 일반원칙
7. 건폐율, 용적율, 공개공지의 완화 기준
8. 용도지역ㆍ지구 및 기반시설의 계획수립기준
9. 건축물의 배치, 형태 수립기준
10. 특별계획구역 및 경관상세계획 수립기준
11. 제2종지구단위 계획중 주거형 지구단위 수립기준
12. 제2종지구단위 계획중 산업형 지구단위 수립기준
13. 제2종지구단위 계획중 유통형 및 관광형 지구단위 수립기준
14. 기타 수립기준 및 행정사항


지구단위계획은 종전의 건축법에 의한 ‘도시설계’와 도시계획법에 의한 ‘상세계획’을 통합하면서 생긴 제도이다. 지구단위계획은 도시 내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획이다. 또한 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시 내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로경관을 조성하기 위한 기준이 된다.


국토의계획및이용에관한법률에서는 지구단위계획을 ‘도시계획 수립대상 지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하여 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획’이라고 정의하고 있다.(법 제2조제5호)


지구단위계획 구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정되는데, 지구단위계획 구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정의 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획 구역에 관한 지구단위계획이 결정·고시 되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획 구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정은 효력을 상실한다. 다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정에 관하여 예외로 하고 있다.


지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획 구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획이다.

그러므로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세정도를 달리하여 정할 수 있다.


제1종과 제2종 지구단위계획 제도간의 차이


제1종 지구단위계획은 다음 표와 같이 일정한 지역 또는 토지에 대하여 구체적인 계획을 수립하여 기능·미관·환경 등을 증진시키는 것을 주목적으로 하고 있다. 이에 반해 제2종 지구단위계획은 비시가화 지역 중 개발가능한 계획관리지역과 시·군내 개발이 필요한 개발진흥지구에 대하여 개발밀도를 완화해 주고 구체적인 계획을 수립하여 체계적·계획적으로 개발하는 역할을 담당한다.


즉 제2종 지구단위계획은 비시가화 지역에서의 난개발 문제를 해결하고 선계획-후개발의 국토이용관리체계를 도모하기 위해 개발을 목적으로 도입된 지구단위계획으로 이해할 수 있다.


한편 제1종 지구단위계획은 지정면적 및 계획내용에 있어서는 특별한 규정은 없으나, 제2종 지구단위계획은 최소면적 이상과 필수 계획내용을 포함하도록 의무화하고 있다. 또한 제1종 지구단위계획은 지역 내 허용용도 범위에서 용도를 부여하지만 제2종 지구단위계획에서는 지역 내 허용용도 범위를 넘어서 용도부여가 가능하다.


제2종 지구단위계획구역은 비도시지역인 ‘계획관리지역’뿐 아니라 도시지역 안에서도 지정될 수 있는 ‘개발진흥지구’에도 적용될 수 있으며, 제1종 지구단위계획도 도시 뿐만 아니라 농·산·어촌의 기능·미관·환경 증진을 위해 이용될 수 있다. 따라서 제1종 지구단위계획은 도시지역에, 제2종 지구단위계획은 비도시지역에 각각 적용되는 지구단위계획으로 이해하는 것은 적절하지 않다. 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 다음 표에서와 같이 지정면적, 계획내용, 대상지역 여건, 인센티브 등에서 큰 차이가 있다.


▶ 제1종 지구단위계획 지정대상(국토의계획및이용에관한법률 제51조, 시행령 제43조)


1. 지정할 수 있는 대상

건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

1) 국토의계획및이용에관한법률 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구

2) 기반시설부담구역

3) 도시개발법 제3조의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역

4) 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역

5) 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구

6) 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구

7) 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 산업단지(동법 제2조제6호 가목에 해당하는 시설용지를 제외한다)

8) 관광진흥법 제67조의 규정에 의하여 지정된 관광특구

9) 개발제한구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

10) 국토의계획및이용에관한법률 법제127조제1항의 규정에 의하여 지정된 시범도시

11) 국토의계획및이용에관한법률법 제63조제2항의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역

12) 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

13) 용도지역 지정·변경의 도시관리계획을 입안하기 위해 열람공고된 지역

14) 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역

15) 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

16) 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역


2. 의무적으로 지정할 대상

건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여는 이를 제1종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니하다.

1) 위 1항 제4호 내지 제6호의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

2) 위 1항 각호 중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 다음 각호의 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역을 말한다.

① 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우를 제외한다.

② 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역 대통령령이 정하는 지역


제2종 지구단위계획 지정대상(국토의계획및이용에관한법률제51조제3항, 시행령제44조)


건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여 제2종 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.


1. 계획관리지역으로서 다음 요건에 해당할 것

1) 제2종 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 1에 규정된 면적 요건에 해당할 것

가. 지정하고자 하는 지역에 건축법시행령 별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만㎡(수도권정비계획법 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우에는 10만㎡) 이상일 것. 이 경우 다음 요건에 해당하는 때에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 제2종 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

① 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지의 면적이 10만㎡ 이상이고, 그 총면적이 30만㎡ 이상일 것

② ①의 각 토지는 건설교통부장관이 정하는 범위 안에 위치하고, 건설교통부장관이 정하는 규모 이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것

나. 가목의 경우를 제외하고는 3만㎡ 이상일 것


2) 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

3) 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것


2. 개발진흥지구로서 다음 각호의 요건을 해당 할 것

1) 위 1항 각호의 요건에 해당할 것

2) 당해 개발진흥지구가 다음 각목의 지역에 위치할 것

가. 주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) : 계획관리지역

나. 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역·생산관리지역 또는 농림지역

다. 관광·휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역