필수등기용어해설

1 토지의 분필등기

 

1) 토지의 분필 등기 : ＇갑＇지를 분할하여 그 일부를 을지로 한 경우에 분필의 등기를 하는 때에는 등기용지 중 등기번호란에 지번을 기재하고 표시란에 분할로 인하여 등기 제몇호의 토지의 등기용지로부터 이기한 쪽을 기재하여야 함.(부등법 제93조1항). 위의 절사를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에 잔여부분의 표시를 하고 분할로 인하여 다른 부분을 등기 제몇호의 토지의 등기용지에 이기한 뜻을 기재하며, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 함.(부등법제93조2항)

2) 실선으로 그어진 부분은 분할로 인하여 현황이 달라졌으므로 말소한 것임.

3) 분할시 지번 부여 방법은 모번지에 자번지를 붙이는 방식으로 함. 모지번에 자지번을 붙여나가는 방식을 16-11을 모지번이라 하고 16-18을 자지번이라 함.

4) 분할로 인하여 16-11의 토지 면적이 1124㎡로 줄어졌음을 표시.

5) 분할로 인하여 임야 529㎡는 동소 16-18, 임야 1653㎡는 동소 16-19번지로 갈라져 나감.

6) 1번 표시란을 보면 1999년 12월 22일, 지번 동소 산 16-18, 임야 529㎡의 새로운 등기 용지가 만들어 졌음을 알수 있음. 이와 같이 분할된 토지는 2필지를 한 등기용지에 등기 할 수 없기 때문임.

7) 산16-11에서 분할되어 새로운 등기용지를 구성하게 된 사항을 표시해 줌.

 

2. 소유권 보존등기

 

1) 소유권 보존등기란 아직 등기되지 아니 한 부동산(여기서는 건물)을 건축물 관리대장에 등재된 대장명의인을 기초로 하여 최초로 등기용지에 기재하는 등기임. 그러므로 순위번호 역시 1번으로 매김.(부등법제131조). 원시취득이므로 등기원인이 없으며, 이후 모든 등기의 출발점이 됨.

2) 등기신청인이 등기신청서를 등기소에 제출하면 등기공무원은 접수한 연월일과 신청서 접수순서대로 일련번호를 부여하고, 이 번호를 등기신청 사건접수부에 기재하며, 소유권보존등기 사항란에도 기재함.

3) 소유자, 성명, 주민등록번호, 주소 순으로 기재함.

 

3. 소유권이전등기

＇전소유권자＇가 누구였는지는 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호1(전3)보다 1순위 빠른 기존등기부상의 (전2)를 보면 알 수 있으나 이 등기부가 [표제부](토지의 표시) 표시번호1란의 기타사항과 [갑구] (소유권에 관한사항) 순위번호6(전8)란의 기타사항에서 밝히고 있듯이 1999년 1월 21일 기존등기부를 전산이기 할 때 부동산등기법 제87조 규정에 따라 현재 효력 있는 등기만을 전사하였고, 동법 제177조의6 제2항의 규정에 따라 그 취지를 앞서 설명한 대로 전산이기 하였다고 밝혀둔 것입니다.

따라서 전산이기 된 등기부등본상의 표제부의 표시번호와 갑구 및 을구의 순위번호란에, 예를 들면 1(전3)이라고 되어 있는 것은 현재 효력이 있는 등기는 기존등기부상의 3번부터이므로 그 앞 순위 등기인 (전1) (전2)는 기존 폐쇄등기부에 보관되어 있습니다.

보존등기와는 달리 소유권이전등기를 할 때는 등기를 하게된 원인 즉, 매매, 증여, 상속 등에 의한 것이라는 것과 그 연월일을 기재해야하는데 이는 각종 세금 산정의 기준이 됩니다. 그리고 등기원인 연월일은 매매의 경우 매매계약을 체결한 날이고 접수연월일은 등기신청접수 연월일이므로 서로 다릅니다.

동산은 금전을 지불하고 구입할 때 그 소유권이 매수자에게 곧바로 이전되지만, 부동산은 등기를 한때에야 비로소 물건변동의 효력이 발생하므로(민법 제186조) 매매 잔금을 다 지불했더라도 등기를 하지 않으면 대항력을 갖추지 못하게 되고 전 소유자의 채권자가 그 물건에 대하여 압류나 가처분을 할 수 있습니다.

 

4. 공유지분일부 이전

[갑구] (소유권에 관한 사항) 순위번호2(전4)란에, 서울서초구 양재동 44 신동아 아파트 1동 208호에 거주하는 유준섭이라는 사람이 1998년 6월 1일 서울 강남구 일원동 711 수서아파트 3동 1103호에 사는 이도령 소유의 서울특별시 강남구 논현동 136-12번지 소재 대지 600.60㎡중 4분의1을 매매계약하고, 1998년 6월 25일 접수번호 제38372호로 그 소유권의 일부 이전등기를 경료하였다면

이로서 앞으로 유준섭은 4분의1, 이도령은 4분의 3 지분을 가지고 위 대지에 대한 공유자로 되었는 바, 공유란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 형태를 말합니다.

그리고 그 다음 순위번호 3번을 보면, 위 이도령은 서울 서초구 우면동 462-2 금호빌라 207호에 사는 오창호에게 위 대지 600.6분의 150.15 지분을 1998년 8월 10일 팔았고, 순위번호 4번을 보면 서울 강남구 청담동 41-5 신동아 빌라트 202호에 사는 성춘향에게도 같은 날 팔고, 동월 27일 등기이전 한 것으로 되어 있습니다.

그러므로 이제 이도령에게는 600.6분의 150.15지분만 남아있음을 알 수 있습니다. 만약 이때 부동산의 위치와 면적을 특정하여 매각한 경우라면 그 부분을 분할한 후 이 부동산에 대한 공동소유관계를 깨트린 다음 각자의 단독 소유로 분할하여 소유권이전등기를 하게 됩니다.

 

5. 공유자 지분전부이전(상속등기)

예를 들어 <소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호 7란에, 원토지소유자 이도령에게 남아있던 마지막 4분의 1지분은 서울 강남구 개포동 700주공아파트 505동 1403호에 사는 그의 상속인 이장남에게 1999년 4월 26일 접수번호 35998호로 공유자지분전부이전등기가 경료되어 있고, 그 원인은 1998년 12월 28일 상속에 의한 것으로 되어 있다면

우리민법은 "상속은 피상속인의 사망으로 하여 개시된다"(민법 제997조)고 규정하고 있으므로 이도령은 바로 위 상속원인 날짜에 사망한 것임을 알 수 있습니다. 이렇듯 상속의 효력은 피상속인의 사망순간에 자동적으로 발생되기 때문에 상속인들이 받을 상속분도 자동적으로 결정됩니다.

그러나 민법은 개인의 의사를 존중한다는 의미에서 상속인들끼리 법에 규정된 상속분을 무시하고 그러한 합의를 인정해 주고 있습니다.

 

6 공유자지분전부 가압류등기

앞의 설명과 같은 순위번호6란에이도령에게 마지막 남아 있던 4분의 1지분이 그의 상속인에게 실제로 상속 된 후인 1999년 1월 9일 인천지방법원의 가압류결정(98카합 81 ; 5,000만원 이상이므로 98년 당시는 민사신청합의부 사건임. 5,000만원이하의 사건은 민사신청단독과이므로 ＇카단＇으로 표시.

(법원재판사무처리규칙에 의한 사건별부호표 별표1참조))에 의하여 가압류 집행이 그로부터 3일 후인 1999년 1월 12일 접수번호 제 2208호호 집행되었고, 가압류권자는 파산자주식회사 경기은행의 파산관재인 이○○, 홍○○이며 청구금액은 2억입니다.

 

7 소유권 이전 청구권 가등기

가등기란 "순위보전의 효력"이 있어서 나중에 소유권이전의 본등기를 하게되면 먼저 한 가등기 순위를 확보하게 됩니다. 따라서 [갑구]의 등기목적란에 소유권이전청구권가등기를 등기한때는 그 바로 밑에 가로로 횡선을 긋고 여백을 남겨놓습니다 그 이유는 나중에 소유권 이전본등기를 할 때 그 본등기를 기재하기 위한 공백을 남겨두기 위한 것입니다.

예를 들어 5(전7)란을 보면 등기목적란의 가등기와 본등기만 횡선에 의하여 분리되어 있고, 순위번호란에는 횡선을 긋지 않고 있는데 그것은 앞서 설명한바와 같이 나중에 하게 될 본등기의 순위를 미리 가등기의 순위로 확보하기 위해 서 입니다. 가등기를 하는 이유는 그 부동산에 관한 권리를 미리 확보하는데 있는 것이므로 그 본등기를 할 때에는 그 가등기 이후 본등기까지의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 되므로 가등기의 위력은 막강합니다.

그러면 이와 같은 위력적인 가등기는 언제 하게 되는지 살펴보겠습니다. 가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 권리를 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 이를 하게 됩니다. 또한 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인때 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에도 또한 같다.

(부동산등기법 제3조)고 규정하고 있으므로 위의 각 권리에 관한 청구권을 미리 확보하고자하는 경우에는 그 권리자가 미리 가등기를 하게 되면 안심할 수 있습니다.

 

8. 토지의 합필등기

 

부동산등기법 제97조는 토지의 합병이란 "갑지를 을지에 합병한 경우에 합필의 등기를 하는 때는 을지의 등기용지 중 표시란에 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에서 이기한 뜻을 기재하고, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 하고(전산화가 완료된 후에는 주말 하는 대신 실선으로 그어 표시합니다.

"위의 절차를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에는 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에 이기 하였다는 뜻을 기재하고, 갑지의 표시 그 번호와 등기번호를 붉은 선으로 지운 후(실선으로 그은 후) 그 등기용지를 폐쇄해야한다." 고 규정하고 있습니다. 다시 부연하여 설명하면 합필은 분할의 경우와 반대로 토지의 경계선을 같이 하는 2개 이상의 토지를 하나로 합치는 것을 말합니다.

예를 들어 갑지인 133-1번지의 토지가 원래 면적은 600㎡이었으나 을지인 136-2의 100㎡를 합병(또는 합필)하여, 그 면적이 700㎡로 늘어나게 됨에 따라 그 취지를 등기원인란에 기재하고 표시번호 1란을 실선으로 그어 말소하였고 을지의 표시란에서 2번 등기하였으므로 본 호 용지를 폐쇄한다는 취지의 뜻과 그 연월일을 기재합니다. 즉, 을지는 갑지로 합필되어 그 고유지번이 없어졌으므로 그 등기용지도 폐쇄등기부로 처리되어 별도로 영구 보관하게 됩니다.(부동산등기법 제26조)

 

9. 지목변경

 

모든 토지는 그 토지의 목적과 용도에 따라 28개 지목으로 분류되고, 매 토지에 대하여 대장이 만들어져 있습니다. 거기 에는 토지의 소재지번과 면적·지목·형상·소유관계 등이 기록되어 있고, 이 대장을 근거로 최초의 부동산 등기부 등본 이 조제됩니다. 대장은 지방자치단체의 시·군·구에서 관장하고, 부동산등기는 사법부에 속하는 지방법원 등기소에서 관 장하는 바, 토지 등기의 분필·합필을 위해서는 먼저 토지 대장을 분할이나 합병을 원인으로 하여 대장 변경등록을 한 후에야 이를 바탕으로 해서 토지 등기부의 표제부 변경을 등기할 수 있게 됩니다. 지목변경, 면적환산은 물론이고 지번 변경이라든가 등록전환을 한 경우에도 토지대장 등본을 정리한 후에야 등기를 고칠 수 있습니다

예를 들어 농지를 전용하여 주택을 지으려고 하면, 농지인 전·답 등에 대한 건축허가를 받을 수 없으므로 그 전·답 등의 농지전용허가를 받아야 하고, 그 농지전용허가 목적에 따라 건축을 한 다음에야 그 전용허가를 받은 면적만큼만 토지대장상 농지로 되어 있는 토지를 대지로 지목 변경할 수 있게 합니다. 그리고 지목변경이 이루어진 토지대장을 바탕으로 하여 등기부등본상 표제부에 나타나 있는 지목, 답(논)을 대지로 변경할 수 있습니다. 이때 지목이 변경되더라도 면적에는 증·감이 있을 수 있습니다. 참고로 현재 우리 나라는 전국의 토지대장이전산화가 완료되어 등기부등본과 마찬가지로 원하는 곳에서 필요한 대장이 나 등기부의 등본을 물건소재지 관청이나 등기소까지 가지 않고도 직접 발급 받아 볼 수 있게 되었습니다.

토지의 면적을 나타내는 단위는 현재 행정서식에서는 제곱미터(㎡)로 통일되었으나, 현실적으로는 척관법(평)이 함께 통용되고 있는 바 그 면적을 나타내는 단위와 크기는 다음과 같이 비교합니다.

1정보 3,000평 1무 30평 1홉 0.1평 1단보 300평 1평 3.3058㎡ 1작 0.01평

 

10. 지번변경, 용도 및 구조변경

 

여러 가지 원인에 의하여 물건 자체에 변경이 가해지면 그에 맞추어 대장이 먼저 변경되고, 그 변경 된 대장을 근거로 하여 등기부의 표제부상의 내용에 변경된 사항을 등기하도록 되어 있습니다. 그리고 변경되어 없어진 사항은 위 그림 표시번호1란처럼 실선을 그어 말소되었음을 표시해 주고 그림 하단부에 그 사실을 기재합니다.

만약 등기부에 기재된 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 부동산의 소유권의 등기 명의인은 부동산의 표시의 변경등기를 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청 할 수는 없고, 등기부에 기재된 등기명의인의 표시가 토지 대장·임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 등기 명의인은 등록명의인 표시의 변경 등록을 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다.

즉, 등기부 등본과 대장상에 불일치가 있어서는 여러 가지 제한이 따르므로 반드시 일치를 시키지 않으면 안된다는 뜻입니다.(부동산등기법 제56조)

그리고 토지의 분필과 합필, 멸실, 면적의 증감 또는 지목의 변경이 있는 때에는 그 토지소유권의 등기명의인은 1월 이내에 그 등기를 신청해야 합니다.(부동산등기법 제90조)

 

11. "별도의 등기"가 있다는 취지의 기재

 

집합건물의 등기용지에 대지권의 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기용지에 대지권의 취지의 등기를하게 되면 토지나 건물만의 소유권 이전등기나 근저당권 설정등기는 이를 하지 못합니다. 다시 말하면, 건물의 등기용지에 그 건물만에 관한 소유권이전등기는 하지 못하며, 토지의 등기용지에도 토지 만에 관한 공유지 분 이전의 등기를 할 수 없습니다.

근저당권설정등기는 마찬가지로 건물의 등기부에만 등기하면 됩니다. 대지권에 대한 저당권 등기는 말소하여야 합니다.(부동산등기법 제102조의3 제2항, 제 165조의2 참조)

다만, 권리의 성질상 토지와 건물의 일체적 처분이 아닌 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용되는 바, 예를 들어

(전2)란의

"1. 토지에 관하여 별도 등기 있음."

"2. 토지에 관하여 별도 등기 있음"이라고 기재되어 있다면

즉, 권리의 성질상 토지와 건물을 언제나 한꺼번에 처분하는데 거리가 있는 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용됩니다.

그리고 바로 그 아래 지상권 및 지역권 해지에 의하여 토지만에 관하여 별도등기가 되었던 것이 말소되었음을 알 수 있습니다.(부동산등기법시행규칙 제75조의2, 제75조의4 참조)

 

12. 종중이나 교회, 사찰 등 비법인 사단 또는 재단 등의 소유권등기

 

자연인이 아닌 사람의 단체나 집단으로서 법인 아닌 사단이나 재단에 실체적 인격을 부여하여 그 대표자나 관리인의 명의로 등기를 할 수 있도록 하고 있는바 이를 위하여는 그 대표자나 관리인이 행정기관에 사회단체에 관한 등록을 하여야 하고, 등기용 등록번호를 신고하면 되는데 이 때 갑구 순위번호란의 권리자 및 기타 사항란에 기재되어 있는 소유자 란에 종중의 명칭이 명시되어 있고 그다음에 등록번호가 있습니다.

그 바로 아래 대표자 성명과 주민등록번호 주소가 등기되어 있으나 소유권자는 어디까지나 종중이기 때문에 그 대표자가 임의로 처분할 수 없음을 유의하여야 합니다. 비법인 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때는 총유로 하며, 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 규약에 따라야 합니다.

그리고 그 외에는 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따르고 각, 사원은 정관 기타 규약에 좇아 총유물을 사용·수익할 수 있습니다.

 

13. 채권자 대위권에 의한 등기 (직권 보존등기)

 

민법은 "채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사 할 수 있다."(민법 제404호)고 규정하고 있습니다. 그 말은 다시 말해서 채무자에게 부동산이 있는데도 채무자가 등기를 하지 않고 있기 때문에 그의 채권자가 그 부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없을 때. 채권자는 위 법률의 규정에 의하여 채무자를 대위하여 그 부동산이 채무자의 소유임을 증명하는 서류 등을 첨부한 후 부동산가처분(혹은 가압류)신청을 하게 되면 집행법원의 촉탁에 의하여 등기공무원이 직권으로 채무자 명의로 소유권 보존등기를 함과 동시에 가처분(혹은 가압류)등기를 하게 됩니다.

대위등기를 신청할 때에는 신청서에 채권자와 채무자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소와 대위원인을 기재하고 대위원인을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.(부동산등기법 제52조) 위 등기신청이 받아들여져 표시란에 등기를 함에는 채권자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 및 대위원인을 기재해야 합니다.(부동산등기법시행규칙 제98조)

가처분이 되어 있으면 그 후에 부동산을 이전 받거나 또는 저당권 등을 설정 받아도 나중에 가처분권자가 본안소송에서 승소했을 때 가처분후의 등기는 모두 직권말소 되므로 이러한 부동산을 거래할 때는 주의를 요합니다.

 

14. 가압류·강제경매신청·강제경매신청말소·가압류말소 등기

 

사회를 살아가는데 있어서 누군가 돈을 갚지 않은 때, 그가 가지고 있는 토지나 건물, 유체동산에 대하여 가압류(압류)를 하게됩니다. 즉 가압류란 돈 받을 것이 있는 채권자가 채무자의 재산을 다른데로 빼돌리지 못하도록 긴급하게 미리 묶어 놓는 것을 말합니다. 물론 가압류가 민사소송에서 정당한 권리로 인정을 받아 승소한 다음에도 채무자가 빚을 갚지 않을 때 강제집행으로 나아갈 수 있습니다.

부동산 가압류에는 여러 가지 권리에 대한 가압류가 있을 수 있습니다. 소유권, 저당권, 전세권, 임차권 등 무수히 많습니다. 그리고 가압류와 압류의 차이는 압류는 확정된 금액에 관한 것이고, 가압류는 장래 확정될 금액에 대한 것이라는 점이 다릅니다.(민사소송법 제696조 내지 726조 참조)

 

15. 예고등기

 

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다.)에 합니다. 그러나 그 무효 또는 취소로서 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러 하지 아니합니다.(부동산등기법 제4조).

즉, 선의의 제3자에게 이러한 분쟁이 있는 것을 경고하여 이 부동산에 대하여 거래하지 않도록 하기 위하여, 민사재판부에서 현재 소송이 진행중임을 알려 줄 목적으로 등기소에 "예고등기"를 촉탁하게 됩니다.

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16. 등기명의인 표시변경

 

등기 명의인 표시변경이라 함은 등기명의인의 성명 또는 명칭, 주소, 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산 등기용 등록번호에 변동이 생겼을 때 그 표시변경을 해주는 등기를 "등기명의인 표시변경등기"라고 합니다.

이와 같은 등기명의인 표시변경등기는 주등기의 순위와 동일성을 그대로 유지하면서 변경전후의 관계를 연결해주기 위하여 주등기 순위번호에 붙어서(앞 그림 갑구) 부기등기로 하게 되고 그 취지를 기타사항란에 기재합니다.

그리고 소유권 이전등기를 신청한때 등기부에 기재된 매도인의 주소지 변경이 주민등록 초본상 전후가 명백하게 연결되는 경우에 매도인의 현 주소지를 등기공무원이 직권으로 등기명의인 표시변경등기(매도인의 주소변경등기)를 하고, 변경전 주소는 실선으로 그어 말소사항을 표시해줍니다.

 

경락에 의한 등기

 

앞에서도 잠깐 설명한 바와 같이 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대하여 강제집행을 보전하기 위하여 하게 되는 바, 이를 하지 아니하면 판결의 집행을 할 수 없거나 판결의 집행이 현저히 곤란할 염려가 있는 때 하게 됩니다.(민사소송법 696, 697조)

경락으로 인하여 소유권을 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 부동산에 대한 권리를 취득하게 되고(민사소송법 제646조의2) 경락인의 신청에 의하여 경매를 진행한 집행법원이 경락인 앞으로 경락을 원인으로 한 소유권이전등기와 함께 가압류 및 강제경매 신청등기의 말소등기를 촉탁하게 되는 것입니다.

 

17. 근저당권 - 건물

 

실제로 대출 받은 금액은 70-80%되는 것이 관행인 듯 합니다. 이와 같이 근저당권이란 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있는데, 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니하며, 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 보게 됩니다.(민법 제357조) 즉, 계속적인 거래 관계에서 거래를 할 때 채무자가 돈을 변제해 나가는 과정에 따라 채권액수가 줄거나 늘게 됩니다. 그럴 때마다 변경된 액수에 따라서 매번 변경등기를 한다는 것은 상당히 번거로운 일입니다. 그래서 그때마다 불필요한 정산절차를 밟지 않고 장래의 일정한 시점에 미리 정한 금액까지를 담보하기 위하여 이용되는 것이 근저당권입니다. 따라서 부동산의 소유자는 자기의 부동산을 사용·수익을 계속하면서도, 그 부동산을 담보로 하여(근저당이나 저당) 돈을 빌려 쓰는 등 그 가치를 활용할 수 있습니다. 부동산의 교환가치만을 지배하는 근저당권, 저당권 등 담보물권외에도 사용가치를 지배하는 지상권·전세권·임차권 등도 당사자의 약정에 의하여 얼마든지 성립할 수 있습니다. 주로 이와 같은 근저당권과 전세권·지상권·임차권 등이 바로 이 "을구"에 등기됩니다. 이와 같이 근저당권을 설정해 놓으면 근저당권자는 담보부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있으며(민법 제356조) 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치게 됩니다.(민법제358조) 그리고 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 권리가 있습니다.(민법제363조) 따라서 근저당권자는 채권을 확보하는데 그 만큼 상당한 권리를 부여받으므로 안심할 수 있게 됩니다. 여기서 주의할 점은 실제 거래에 있어서 저당권의 채권총액이 채무자의 채무변제로 인하여 0이 되면 저당권도 소멸되지만, 근저당권은 일시적으로 채권액이 0이 되거나, 채권최고액의 범위를 넘게되는 경우라도 등기를 변경할 필요가 없다 는 점입니다. 미리 당사자간에 정한 결산일에 채무자가 완제하면 채권은 소멸되고 근저당권도 말소하면 모든 법률관계는 그로서 끝나게 됩니다. 그러나 만약 채무자가 변제하지 못하면, 그 부동산은 경매에 넘겨질 수 있으며 경락절차를 거친 후 경락인에게 소유권이전 등기가 경료될 때 근저당권도 말소될 것이며 경락대금 배당결과 채권액이 채권최고액을 초과하더라도 채권최고액의 범위 안에서만 배당받을 수 있을 뿐이며, 남은 경매대금은 그 다음 수위의 근저당권자에게 돌아가고, 그러고도 남은 때는 못 받은 초과금액을 받을 수 있지만, 부족한때는 보통의 일반채권으로 남게 됩니다.