스크랩] 선순위 가장임차인 가려내 대박

자료출처: 나누어요~☆

서울 송파구에 사는 김씨는 감정가 3억 3825만원 하는 주택을 1억 7318만 4000원까지 떨어진 주택을 1억 7510만 원에 입찰에 참여해 낙찰을 받았다.

 

이 물건은 말소되는 근저당 1건과 가압류외에 세입자가 모두 4명이 있었다. 전입일자가 최초 근저당보다 앞선 선순위 임차인 1명이 있었는데 전세보증금은 4500만 원이었다. 선순위 임차인 최씨는 확정일자도 받지 않았고 배당요구도 하지 않았다. 나머지 3명의 세입자는 후순위자였다. 선순위 임차인이 있어 거들떠보지 않는 물건이었다.

 

김씨는 이 물건의 조사과정에서 선순위 임차인이라고 주장하는 임차인이 가장 임차인이라는 심증이 갔다. 그러나 보증금을 물어주고도 시세보다는 싸다고 판단되어 입찰에 참여하기로 했다. 낙찰 후 가장 임차인임을 밝혀내면 전세보증금을 물어주지 않아도 된다. 그러면 전세보증금 만큼 싸게 구입하는 꼴이 된다고 판단했다.

 

김씨는 낙찰 후 인도?명도과정에서 선순위 임차인이라고 주장하는 세입자가 가장 임차인이라는 것을 밝혀내어 감정가 3억 3825만 원하는 주택을 낙찰가 1억 7510만 원과 등기비용 등 제비용을 포함하여 2억 원 선에 주택을 마련했다.

 

가장 또는 허위 임차인이란 건물소유자와 친인척 또는 지인 관계에 있는 사람이 소유자와 임대차계약 없이 무상으로 살고 있었는데 그 건물이 경매에 넘어가자 소유자와 짜고 허위의 임대차계약서를 만들어 이를 토대로 임차권을 주장하는 사람을 말한다.

 

또 경매개시기입등기 이전까지 전입신고를 마치고 점유할 경우 전입일 순위에 관계없이 소액보증금을 최우선변제 받을 수 있는 점을 악용하여 진짜 세들어 사는 사람이 아닌 자가 소액보증금을 받기 위하여 서류상으로만 주민등록을 옮겨 놓은 사람을 말한다.

 

이와 같이 경매물건 중에는 선순위 임차인이 있는 물건이 있다. 선순위 임차인이 가장 임차인일 경우 가장 임차인을 밝혀내면 대항력이 있어 보증금을 물어 줄 것으로 예상했던 전세보증금을 물어주지 않아도 된다.

 

선순위 임차인으로 알고 있었던 임차인이 무상거주(가장) 임차인으로 파악되었을 경우 판명 방법에 대하여 살펴보면 다음과 같다.  

 

첫째, 무상거주 임차인이 법원에 배당요구를 하였다면 채권자나 권리인에게 배당이 안 될 수도 있으므로 무상거주임차각서를 받고 대출한 채권자(금융기관)에게 가장 임차인을 이유로 배당배제신청을 하도록 협조를 구한다. 배당배제요구를 하면 법원으로부터 가장 임차인이라는 것을 판명 받을 수 있다.

 

둘째, 가장 임차인이 선순위임을 주장하며 집을 비워주지 않을 때는 명도소송이나 임차권 부존재 소송을 통하여 가장 임차인임을 판명 받을 수 있다. 이때는 세입자와 채무자의 인척관계를 알아본다. 그리고 아파트의 경우 관리비 고지서가 누구 앞으로 발급돼 왔는지, 주택의 경우 도시가스사용료가 누구 앞으로 발급되는지 확인한다.

 

명도소송시 임대차계약서가 중개업소의 계약서라면 중개업자를 증인으로 신청하여 임대차계약서 작성당시의 상황, 작성경위, 대금지급여부를 추궁하고 당사자끼리의 쌍방합의 계약서라면 임대차계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료(온라인송금영수증, 은행에서 입출금된 통장사본 등)를 요구하여 법원으로부터 가장 임차인임을 판명 받을 수 있다.

 

출처--스피드뱅크