공유자우선매수권에 관하여

공유물지분이란

공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말한다. 공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권이나 압류 등을 설정되였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다.

주로 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 공유물지분경매라고 하는 것이다. 상속 등으로 공유물이 되는 경우가 일반적이지만, 경우에 따라서는 한개 또는 수개의 부동산을 부부, 혹은 2인이상 공동명의로 소유권을 취득하면서 구획표시없이 전체 몇분의 몇 하는 식으로 소유권을 취득하는 경우이다,

이런 물건에 대한 민사집행법의 법규정을 보면 제139조 (공유물지분에 대한 경매) ① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.

②최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니한다.

제140조 (공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 로 규정하고 있다.

이와 같은 지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다. 왜냐면 공유자에게 공유물우선매수청구권이란 우선권을 부여하여 공유물(지분) 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 응찰자가 써낸 같은 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있기 때문이다.

입찰자가 아무리 사전에 현장조사와 권리분석을 충실하게 하여서 최고가입찰자로 낙찰이 되었더라도 공유자 우선매수청구권에 따라 공유자중에서 1인이 매수청구권을 실행하게 되면 '제140조 (공유자의 우선매수권) ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다'의 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는 것이다. 따라서 응찰하려는 부동산을 여러 공유자들이 소유권을 나누어 가지고 있다면 지분소유권자가 우선매수청구권을 행사하지 않겠다고 하는 약속이 없는 한 입찰을 하지 않는 것이 상책인 것이다.

공유자 우선매수권은 한번만 신청하면 입찰때마다 하지 않아도 되나 최근 인천법원을 시초로 몇몇 법원 법리해석을 다시해서 공유자 우선매수는 첫입찰만 적용한다고 공시하고 있어 주목을 끈다.

또한 소유권을 취득한다고 해도 현실적으로 재산권행사에도 많은 제약이 따른다. 주택의 경우라면 기존의 공유자들과의 의견일치를 보기가 어렵고 전답이나 임야 등은 구체적으로 범위와 형상, 위치들이 표시되지 않아 많은 마찰의 소지를 가지고 있다. 추후에는 공유물분할청구소송을 통해 분필은 가능하지만, 현실 투자에서 많은 제약이 있다. 특히 법원경매로 소유권을 취득하고자 하는 경우는 더욱 그러하다.

(2) 대지지분권이란

쉽게 말하면 공동주택(아파트, 연립, 빌라, 다세대)등에서 제공되는 전체대지 중 해당주택 몫으로 구분 등기되는 대지라고 보면 된다. 관련 판례를 보면 이와 같이 전유(용)부분에 제공되는 대지지분은 분리해서 처분하지 못하도록 하고 있다. 즉 이 대지지분만을 따로 저당권을 설정하거나 매도하거나 하는 것이 불가능하다. 대지지분과 공동주택(건물)을 일체로 보는 개념으로 이는 우리 민법이 토지와 건축물을 별개의 부동산으로 보고 있는 것의 예외규정이라 할 수 있다.

따라서 공유물지분이 법원경매 투자에서 걸림돌이 되는 것과는 반대로 공동주택의 대지지분권은 아무런 제약이 되지 않는다. 가끔 새로 지은 아파트가 경매에 붙여진 경우 여러 이유들로 인해 대지권미등기라는 문구가 있는 물건을 보게 되는데 이 경우는 추후에 대지지분을 취득하는지 또 추가로 부담해야 하는 금액이 있는지를 파악해야 한다. 대지권미등기라 할지라도 법원기록에 토(대)지부분에 대한 감정이 되어있고 감정가격이 건물가격과 합산해서 최초법사가로 결정되어 있다면 나중에 대지지분을 취득한다고 보면 된다.

그러나 어떤 경우에는 “대지권없슴”이라는 물건을 보게 된다. 그 이유는 여러 가지가 있겠지만 일단은 건물만의 소유권을 취득하는 경우라고 보면 된다. 실제에서 보면 대지권 없는 물건이 경매에 붙여지면 낮은 가격부터 시작하여 상당히 낮은 가격에 낙찰되는 것이 보통이다. 법원경매 물건에 투자하는 사람들 중에는 이와 같은 대지지분만을 목적으로 투자하는 사람도 상당하다.

즉 재개발등이 예상되는 지역의 빌라,연립 등을 낙찰 받는 경우 대지지분을 상당히 중시하는 것을 볼 수 있다. 이것은 예를들어 이지역의 대지를 10평 사는데 평당 1천만원 정도 한다면, 공동주택의 대지지분이 10평이라 해도 그 절 반값이면 소유권을 취득할 수 있기 때문이다. 법원경매 물건 투자에서 공유물지분은 걸림돌이라 하지만, 대지지분권의 지렛대라고 할 수 있다.