1. 공법상의 분류[토지]

 

 

1. 공법상의 분류

1) 지적법상의 지목에 따른 분류 : 지적법에서는 토지를 필지, 즉 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위의 용도에 따라 이름을 정한다.  이때 토지에 붙여지는 이름을 지목히라 하며 28개로 분류한다.  지목의 지정에는 일필일목의 원칙과 주지목추종의 원칙이 적용된다.

2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도에 따른 분류 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역등으로 구분.

 

2. 토지의 이용상 분류

1) 자연입지적 토지 분류

① 지형분류 : 항공사진의 판독으로 외적 작용인 침식 운반, 퇴적 등의 특성을 관찰하여 지형분류의 경계선을 정하여 분류.

간석지, 저습지, 하적호, 사지, 자연제방, 하중도, 해암평야, 충적평야, 곡저평야, 준평원, 구릉, 분지

② 경사분류 : 수평면에 대한 사면을 각도로 표시하는 방법과 수평거리에 대한 높이를 퍼센트로 표시하는 방법이 있는데 건교부에서는 전자를 택하여 구분. (1급지 - 8급지)

 

2) 사회, 경제입지적 토지 분류

① 인구밀도에 의한 방법 : 인구밀도는 총면적에 대한 총인구의 비율 (1급지 - 8급지)

② 교통입지적 토지 분류 : 판매입지의 측면에서 시장과의 거리에 따라 입지의 우열이 결정되나 시장거리만으로는 별다른 의의가 없다고 할 수 있으므로 경제적인 거리로 환산하여야 한다.  경제적인 거리를 환산하기 위하여 실제 시장거리에다 운반효율지수를 곱하여 산출한다.  운반효율지수는 운반비용을 운반능력으로 나누어 이 가운데 최저지수를 1.0이 되도록 환산하여 나타내는 지수.

(1급 - 8급)

③ 공장분포 및 시장권은 교통과 밀접한 관련을 가지고 하나의 중심도시를 지니며 상품의 출하권과 집하권으로 분류.

 

3. 정착물 유무관계 등에 의한 분류

* 감정평가상 토지의 용도별 분류

1) 택지지역 : 주택지역, 상업지역, 공업지역

2) 농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역

3) 임지지역 : 용재림지역, 신탄림지역

① 용재림지역 : 연료 이외의 건축, 가구 등의 용도로 쓰이는 임지지역

② 신탄림지역 : 땔나무와 숯 등의 용도로 쓰이는 임지지역

 

1) 택지 : 건축물을 건축할 수 있는 토지.  주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지.  부동산 감정 평가상의 용어로 건축용지만을 의미.

2) 부지 : 건물, 철도, 도로, 하천 등의 바닥 토지로서 대지보다 넓은 뜻으로 사용.  건축용지 외에 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지등으로 사용되는 포괄적인 용어.

3) 대지(垈地) : 건축법에서 대지란 건축할 수 있는 모든 토지를 말함.  지적법에서 垈는 토지의 주된 사용목적에 따라 정한 지목중의 하나로서 지목이 전답이라면 건축이 불가능하나 전답이라도 형질변경허가를 얻는 경우 건축이 가능하며, 바로 대지가 된다.  따라서 주거용, 상업용 외에 공업용 대지도 가능하며, 지적법에 의한 지목과 특별한 관계를 가지지 않는다.

* 지적법에서는 토지의 종류에 따라 지목을 정하고 있는데 그 중 주택이나 업무용 등 일반 건축물을 건축할 수 있는 토지를 대라 하는데 지목이 대가 아닌 경우도 건축이 가능하다.  건축물이 건축되는 모든 토지를 대지라 한다.  지목이 대인 토지와 대지는 반드시 일치하는 것은 아니다.

4) 농지 : 지적법상의 지목 여하에 불구하고 실제로 농경지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지.  용도에 따라 전(물을 대지 않고 식물을 재배), 답(물을 직접 이용하여 식물을 재배), 과수원(과수류를 집단적으로 재배)

5) 임지 : 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어.  입목, 죽을 집단적으로 생육하기 위한 토지와 그 토지 내의 암석지, 소택지를 말하는 산림지, 다년생, 개량목초의 재배에 이용되는 토지와 목도, 진입도로, 축사 및 부대시설을 위한 토지를 모두 일컬음.

6) 후보지와 이행지

① 후보지 : 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지.  가망지 또는 예정지.  토지의 유용성을 높이기 위해 전환되는 토지.  예) 임지지역보다 농지지역으로, 농지지역보다 택지지역으로 이용하는 것이 토지의 유용성을 증대시킨다고 보는 것.

② 이행지 : 임지지역(신탄림지역, 용재림지역), 택지지역(주택,상업,공업간 이행), 농지지역(전,답,과수원간의 이행) 내에서 전환이 이루어지고 있는 토지.

* 후보지나 이행지는 전환 중이거나 이행 중인 토지에 붙이는 용어.  전환이나 이행이 이루어지고 난 후에는 바뀐 후의 용도를 따라 부른다는 것에 유의.

7) 대지 : 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 띠게 되느 택지.

8) 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 오로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말함.  건축법에 의해 건물을 세울 수 없다.

9) 필지 : 하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등기의 한 단위.  지적법(부동산등기법)상의 용어로서 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시.  토지의 법률적인 최소 단위.  같은 지번으로 에워싸인 토지.  토지에 대한 법률관계, 특히 권리변동관계의 기준적 단위개념.  한 개의 토지 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시.  권리를 구분하기 위한 법적 개념.

10) 획지 : 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토디.  토지 이용을 상정하여 구획되는 경제적, 부동산학적인 단위개념.  행정적, 법률적, 인위적, 물리적, 자연적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 토지의 이용이나 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지.  적당한 면적을 갖고 하나의 거래활동 또는 이용활동의 단위를 이루는가 하면 부동산의 등가격수준을 갖는 경우도 있다.  가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념.

* 필지와 획지

1) 필지 - 지적법 (부동산등기법) 상의 용어

           - 지번이 붙는 토지의 등기단위

           - 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시

           - 권리를 구분하기 위한 법적 개념

2) 획지 - 감정평가에서 중시

           - 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지

           - 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지

           - 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념

11) 나(대)지 : 나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.  경작이나 농업용 토지로도 이용되지 않고 있는 토지이며, 지상에 건축물이 없으므로 거래에 번거로움이 없어 시장성이 높다.  건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매매에 있어서 가격이 비싸며 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.

12) 갱지 : 일본에서 구별되는 개념으로 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제는 받지만, 사법상의 제한은 받지 않는 토지.  토지의 사용, 수익을 제약하는 사적 부담도 없는 대지, 즉 임차권, 지상권. 지역권 등 사법상의 권리가 설정되지 않는 택지.

13) 공지 : 필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지.  건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨둔 토지.

14) 건부지 : 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지로서, 건물 및 그 부지가 동일 소유자에 속하고, 당해 소유자에 의하여 사용되며, 그 부지의 사용, 수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 택지.

* 나지(갱지,저지)와 건부지

1) 우리나라 (나지) : 나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지.

2) 일본

- 갱지 : 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제는 받지만 사법상의 제한은 받지 않는 토지.  토지의 사용수익을 제약하는 사적 부담도 없는 대지.  임차권,지상권,지역권 등 사업상의 권리가 설정되지 않은 택지.

- 저지 : 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제는 받고 사법상의 제한도 받는 토지.  차지권(지상권)이 설정된 사법상 불완전 소유권의 택지.

3) 건부지 : 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에 속하고, 당해 소유자에 의하여 사용되며, 그 부지의 사용,수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 택지.

* 건부감가와 건부증가

1) 건부감가 : 건부감가란 건물 등이 부지의 최유효이용을 저해하는 경우에는 그러한 저해가 없는 경우보다 부지의 유용성이 저하되는 데, 이와 같이 부지상에 건물 등이 존재함으로써 부지에 대한 제약분을 부지가격에서 감가하는 것.

2) 건부증가 : 건부증가란 건물이 존재하므로 인하여 건부지가 나지보다 가격이 높은 경우로서 개발제한구역 안의 견부지가격이 하나의 예이다.

* 나지평가액 > 건부지 평가액 : 건부감가 (원칙)

  나지평가액 < 건부지 평가액 : 건부증가 (예외)

15) 소지 : 택지등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지.

16) 선하지 : 고압선 아래의 토지로 보통은 선하지 감가를 행함.

17) 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지.  개인의 사유지로서, 전답등이 하천으로 변한 토지.

18) 법지 : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지.  택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지 부분.  토지의 붕괴를 막기위하여 경사를 이루어 놓은 것인데 측량면적에는 포함되지만 실제로 사용할 수 없는 면적.

19) 빈지 : 법지의 반대 개념.  일반적으로 바다와 육지 사이의 해변 토지를 말함.  (바닷가)  만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이.  만조수위선으로부터 간조수위선까지의 사이를 말하는 간석지와 구분됨.

20) 유휴지와 휴한지

① 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지.

② 휴한지 : 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지

21) 공한지 : 도시 토지로서 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지.

22) 한계지 : 택지이용의 최원방권상의 토지로서 해정구역상 타지역과 인접한 지역 내의 토지.